城中村改造日本篇：創(chuàng)新金融，發(fā)力城改.pdf

城中村改造日本篇：創(chuàng)新金融，發(fā)力城改。城中村改造定位為助推構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的“三大工程”之一，戰(zhàn)略高度空前。2023 年 4 月中央政治局會(huì)議首提“在超大特大城市積極穩(wěn)步推進(jìn)城中村改造”，將城中村改造從 城市更新體系中單列進(jìn)行部署，可見其戰(zhàn)略定位之高。此后城中村改造在中央及各部門的 重要會(huì)議中頻頻被提及，地方政府對(duì)此積極反應(yīng)，城中村改造步入快車道。在政策推動(dòng)下， 市場(chǎng)對(duì)城中村改造給予厚望，期待其在消除城市建設(shè)治理短板、改善城鄉(xiāng)居民居住環(huán)境、 擴(kuò)大內(nèi)需、優(yōu)化房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)等方面帶來顯著效果。

盡管城中村改造定調(diào)積極，但市場(chǎng)對(duì)于如何應(yīng)對(duì)城中村改造中的痛點(diǎn)仍存擔(dān)憂。城中村改 造的痛點(diǎn)首要在于“拆不動(dòng)”，城中村具有人口密度高、權(quán)責(zé)關(guān)系復(fù)雜、業(yè)態(tài)多元等特點(diǎn)， 在過去的城中村改造項(xiàng)目中存在大量因補(bǔ)償安置談不妥導(dǎo)致項(xiàng)目長(zhǎng)期無實(shí)質(zhì)性進(jìn)展的情 況；其次城中村改造項(xiàng)目周期較長(zhǎng)，期間資金、規(guī)劃、安置等任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)紕漏均可能導(dǎo) 致項(xiàng)目進(jìn)程延緩甚至終止；最后城中村改造資金體量大，理想的情況是通過政府、銀行業(yè) 金融機(jī)構(gòu)、社會(huì)資金等多方共同籌措資金，但在實(shí)踐過程中資金不足為常見情況。

以成功穿越房地產(chǎn)泡沫周期的日本六本木城市更新項(xiàng)目為線索，我們?cè)噲D借助日本經(jīng)驗(yàn)破 解上述我國城中村改造中的潛在堵點(diǎn)。日本為城市更新的先行者，六本木項(xiàng)目為城市更新 的典型案例，具備“穿越泡沫周期、民企主導(dǎo)、位于大都市東京、街區(qū)拆除重建以及人員結(jié) 構(gòu)復(fù)雜”五大特點(diǎn)，與城中村改造的市場(chǎng)背景、改造方向以及區(qū)域特征高度對(duì)應(yīng)，是城中 村改造的優(yōu)質(zhì)參考標(biāo)的。通過對(duì)項(xiàng)目的深入剖析，我們總結(jié)出五大解決方案：（1）對(duì)區(qū)域 進(jìn)行統(tǒng)籌規(guī)劃，以容積率彈性調(diào)控促進(jìn)土地高效利用，與此同時(shí)創(chuàng)造增量空間以實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù) 平衡；（2）設(shè)計(jì)權(quán)利變換計(jì)劃作為標(biāo)準(zhǔn)化的補(bǔ)償安置方案，對(duì)權(quán)利變換對(duì)象、權(quán)利評(píng)估方 法、權(quán)利置換種類等進(jìn)行明文規(guī)定；（3）在建設(shè)期針對(duì)權(quán)利的人需求提供人性化的安置服 務(wù)，提高安置的質(zhì)量；（4）區(qū)域改造完畢后通過開發(fā)商深度運(yùn)營(yíng)管理實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)值最大化； （5）關(guān)注財(cái)務(wù)模型，確保項(xiàng)目收支平衡且各階段現(xiàn)金流充裕。

目前城中村改造處于前期規(guī)劃階段，后續(xù)究竟以何種方式落地有待政策明確，目前已落地 的城市更新項(xiàng)目可作為參考。考慮到目前我國各地城中村改造進(jìn)行均處于前期階段，后續(xù) 需繼續(xù)關(guān)注我國城中村改造相關(guān)的制度體系、政策配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)等的落地以及典型項(xiàng)目 的開展。同時(shí)，我們認(rèn)為可以充分借鑒已落地城市更新項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，為具備同類特征 的城中村改造項(xiàng)目的開展提供參考，例如我們?cè)?11 月 21 日發(fā)布的《城中村改造的序章 （二）》報(bào)告中以回遷類棚改項(xiàng)目作為以回遷為主要安置策略的城中村改造項(xiàng)目的參考案 例。