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固定收益年度報(bào)告：高分紅視角看REITs投資價(jià)值。一、我國(guó) REITs 市場(chǎng)發(fā)展加速，市場(chǎng)表現(xiàn)短期持續(xù)承壓 2020 年 4 月，證監(jiān)會(huì)與發(fā)改委聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》拉開(kāi) 了我國(guó)公募 REITs 發(fā)展序幕。隨著市場(chǎng)加速發(fā)展，REITs 頂層設(shè)計(jì)不斷完善，多地也陸續(xù)更進(jìn) REITs 試點(diǎn)培育工作。 自 2021 年 5 月首批 9 只 REITs 上市至 2023 年 12 月 31 日，我國(guó) REITs 市場(chǎng)不斷擴(kuò)容，已發(fā)行 30 只 REITs，累計(jì) 發(fā)行規(guī)模達(dá) 985 億元。其中，分項(xiàng)目類(lèi)型看，產(chǎn)權(quán)類(lèi) REITs 共上市 18 只，特許經(jīng)營(yíng)權(quán) REITs 共上市 11 只；分底層 資產(chǎn)類(lèi)型看，REITs 底層資產(chǎn)項(xiàng)目類(lèi)型已涵蓋保租房、高速公路、產(chǎn)業(yè)園、清潔能源、生態(tài)環(huán)保、能源基礎(chǔ)設(shè)施六大 領(lǐng)域。2023 年 REITs 加權(quán)價(jià)格指數(shù)累計(jì)下跌 19.2%，截至年底，REITs 平均跌幅為-16.5%，僅 1 只年內(nèi)收益率為正。

二、REITs 價(jià)格持續(xù)下行主要源于基本面、流通盤(pán)和估值三方面因素

1、REITs 價(jià)格下行較大程度上受業(yè)績(jī)及基本面拖累。從營(yíng)收表現(xiàn)看，23 年前三季度高速公路類(lèi) REITs 均維持 10% 以上的高同比增長(zhǎng)，其余 REITs 雖在 Q1 同比下跌-9.8%，但 Q2 同比漲幅達(dá) 27.1%。具體看，保租房板塊業(yè)績(jī)穩(wěn)定， 營(yíng)收單季環(huán)比波動(dòng)在 2%以?xún)?nèi)；倉(cāng)儲(chǔ)物流板塊在疫情期間保持韌性，且年內(nèi)前三季度平均增速達(dá) 8.6%；產(chǎn)業(yè)園和高速 公路板塊受宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)影響，營(yíng)收環(huán)比波動(dòng)在-40%至+200%；能源基礎(chǔ)設(shè)施和生態(tài)環(huán)保板塊受季節(jié)影響年內(nèi)表現(xiàn)分化。

2、REITs 價(jià)格波動(dòng)大或受制于流動(dòng)盤(pán)規(guī)模。據(jù) 2023 年中報(bào)數(shù)據(jù)，已上市的 29 只 REITs 中有 6 只流通市值占比小于 或等于 30%，13 只占比不足 50%。從投資者結(jié)構(gòu)看，機(jī)構(gòu)投資者仍占主導(dǎo)地位，僅 1 只機(jī)構(gòu)投資者占比不足 80%， 較高的機(jī)構(gòu)投資者占比導(dǎo)致投資行為具備趨同性，且部分機(jī)構(gòu)行為易引發(fā)踩踏效應(yīng)。從成交情況看，2023 年平均換 手率為 0.9%，同比下降 42.4%，此后換手率多維持在 1%以下，下半年上市的中金山東高速 REIT 首日換手率僅 0.7%， 遠(yuǎn)低于均值，市場(chǎng)交易情緒欠佳。市場(chǎng)或進(jìn)入邊際定價(jià)階段，部分低價(jià)格、高偏離交易容易引起市場(chǎng)擔(dān)憂(yōu)及猜想。

3、REITs 上市以來(lái)相對(duì)估值偏高，目前已回落至相對(duì)低位。從相對(duì)估值角度看，29 只 REITs 的平均 P/NAV 為 0.90， 已披露季度可供分配金額的28只REITs的平均P/FFO為18.84。過(guò)去兩年REITs平均溢價(jià)率分別為27.5%和17.4%， 而 2023 年至今 REITs 平均溢價(jià)率僅為-6.2%，估值已來(lái)到相對(duì)低位，23 年全年持續(xù)消化此前的高溢價(jià)率。