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中海物業研究報告：深耕厚植，篤行致遠，打造物業央企標桿。務。公司擁有關聯方中國海外發展長期穩定的交付支撐；同時中海物業的央 企背景在外拓時形成較強的信譽品牌背書，為公司近年基礎物管+增值服務全 面發展打下堅實基礎。2018 年，公司確立了持續提升客戶滿意度和經營規模 的整體發展戰略，此后公司全面面向市場拓展業務。2023H1 在管面積已增長 至 3.6 億方。物業管理服務收入也逐年走高，2022 年公司物業管理服務營收 同比增長 42.9%至 94.5 億港元，2023H1 同比增長 17.7%至 51.6 億港元。

基礎物管的持續發展，一是持續加力外拓，2023H1 新增外拓占比接近 75%， 近兩年新增外拓合約面積也在快速增長，外拓能力正在持續得到市場驗證。 二是關聯方中國海外發展銷售拿地表現穩健，為公司在管面積基本盤的增長 保駕護航。2023 年，中國海外發展及其附屬公司實現全口徑銷售面積 1336 萬方，權益拿地金額同比增長 42.2%。拿地高度聚焦在核心城市，這些城市 銷售確定性更強、且物業費定價也相對較高，交付后為公司提供穩定的在管 面積增量。三是非住宅物業占比持續提升，助力穿越地產周期。至 2023H1， 公司非住宅物業占在管面積的比重已經提升至 28.2%；同期新增在管面積中， 非住宅物業占比已達 55.2%。

非住戶增值服務中，工程增值服務全周期管理，乘政策東風發展迅猛。公司 非住戶增值服務營收保持高增，3 年 CAGR 約 32%，包括工程服務、交付前 服務、銷項檢查服務和顧問咨詢服務等 4 個子業務。其中工程服務增長較快， 通過“一線五鏈”整合上下游供應、提供全程物業管理解決方案。政策面看， 住建部相關領導多次提及要“完善房屋從開發建設到維護使用的全生命周期 管理機制”。公司旗下海博工程及興海物聯受益于政策，近年發展迅猛，是房 地產下行周期中增長相對明確的方向。

住戶增值服務受益在管面積的擴張以及經濟修復，成長空間廣闊。公司基于 基礎物業服務在客戶端積累的優良口碑，近年來不斷進行業態擴圍和創新， 住戶增值服務呈現跳躍式發展，營收 3 年 CAGR 為 26.9%，毛利潤貢獻占比 高。子業務方面，居家生活服務及商業服務運營增長迅猛，2021-2022 營收復 合增速達 53.3%。居家生活服務基于公司持續增長的在管面積，相對剛性的 日常居住需求為公司業績提供穩健基本盤；同時多元化、客制化的居住服務 需求將為公司業績帶來更多增長彈性。