中海物業(yè)研究報告：央企物管標(biāo)桿，內(nèi)外兼修穩(wěn)步前行.pdf

中海物業(yè)研究報告：央企物管標(biāo)桿，內(nèi)外兼修穩(wěn)步前行。央企物管龍頭，規(guī)模穩(wěn)健擴張：中海物業(yè)隸屬中國建筑集團有限公司旗下 中國海外集團，最早于1986年在中國香港開展物業(yè)服務(wù)，1991年進(jìn)入內(nèi) 地市場，2015年10月在香港聯(lián)交所主板上市，為中國領(lǐng)先物業(yè)管理公司 之一。公司主要開展物業(yè)管理服務(wù)、非住戶增值服務(wù)、住戶增值服務(wù)、停 車位買賣四項業(yè)務(wù)，2023年收入貢獻(xiàn)72.1%、16.4%、9.9%、1.5%，毛 利潤貢獻(xiàn)68%、13.5%、16.3%、2.1%。收入利潤穩(wěn)健增長，2015-2023 年營業(yè)收入、歸母凈利潤復(fù)合增速25.4%、38.7%，2023年分別達(dá)130.5 億元、13.4億元；管理規(guī)模逐年攀升，2023年在管面積升至4億平米， 處主流物企靠前水平。

內(nèi)生強勁外拓發(fā)力，品質(zhì)優(yōu)先輕裝簡行：公司股東方中建及中海集團財務(wù) 穩(wěn)健、實力雄厚，提供平穩(wěn)運行環(huán)境，多維度支持公司業(yè)務(wù)開展，包括積 極銷售持續(xù)交付，土儲充足支撐發(fā)展，基于豐富房建、基建業(yè)務(wù)協(xié)助項目 獲取等。中建及中海集團房地產(chǎn)布局偏向核心城市，對物業(yè)費收繳、增值 服務(wù)等開展亦有望形成正面影響。此外，公司市場化拓展持續(xù)發(fā)力，全業(yè) 態(tài)服務(wù)能力增強，2023年新增外拓合約面積1.1億平米，新增外拓合同 額40億元，處主流物企領(lǐng)先水平。2023年末第三方在管面積占比升至 40.5%、非住宅在管面積占比升至30.1%。2023年公司整體滿意度90分 以上，保持行業(yè)標(biāo)桿水平；公司嚴(yán)控收并購質(zhì)量，以集團內(nèi)資源整合為主， 融合效果良好。

費用管控優(yōu)勢明顯，現(xiàn)金流呈現(xiàn)改善：公司2023年綜合毛利率15.9%， 趨于穩(wěn)定；銷管費用率3%，維持主流物企較低水平。后續(xù)隨著規(guī)模化、 數(shù)字化持續(xù)深入、精準(zhǔn)用工提升人力資源配置效率，成本費用仍存優(yōu)化空 間。2023年經(jīng)營性凈現(xiàn)金流持續(xù)改善，年末現(xiàn)金及銀行結(jié)余51.3億元， 同比增長24.3%。