2025年地產債市場回顧與2026年展望：風險出清格局重塑，政策聚焦長效發展.pdf

2025年地產債市場回顧與2026年展望：風險出清格局重塑，政策聚焦長效發展。2025 年房地產市場回顧：2025 年房地產市場延續調整，下半年市場加速下滑。12月70城二手房和新房價格同比分別下跌6.1%和3.1%，全年商品房銷售面積同比下降 8.7%，投資端收縮態勢更為嚴峻，全年開發投資完成額同比下降 17.2%。在市場持續調整背景下，2025年房企融資環境無實質性改善，年末萬科展期事件推升行業風險溢價，但年內房企債務重組工作取得較大進展，對相關企業資產負債表修復具有積極意義。

2026年房地產市場展望：2026年房地產政策將延續邊際寬松基調。其中，需求端政策核心在于引導實際房貸利率下行，供給端則通過控增量、去存量，共同推動供需結構優化。2026 年房地產支持政策大幅加碼的可能性較低，這意味著房地產市場大概率會延續調整，但調整幅度會有所收窄。從銷售端來看，若政策層面能夠有效引導實際房貸利率下行，將有助于銷售端止跌回穩，其中核心城市購房需求有望率先釋放，但部分低能級城市庫存高企、去化周期偏長的問題仍難以快速緩解；從投資端來看，2026 年房地產投資仍將承壓，但在低基數、房地產融資協調機制將加速落地、“好房子”建設帶動優質房企聚焦核心城市改善型項目開發以及盤活存量土地將推動部分城市保障房項目開發等因素帶動下，房地產投資降幅有望明顯收窄。

2026 年房企信用風險展望：2026 年國有房企的債券償還壓力主要集中于境內債市場，整體壓力較往年有所下降；而民營房企由于近幾年債券發行量大幅萎縮，導致 2026 年債券到期量顯著下降，整體償還壓力偏低。綜合判斷，2026 年地產債信用風險將趨于平穩，但個別民營房企償債情況仍值得關注。此外，2024 年以來，通過大幅削債和多元化債務創新工具推進債務重組，已成為房企化債的主要路徑，預計 2026 年房企債務重組工作將持續加速。