太古地產(chǎn)港股公司首次覆蓋報告：高端商業(yè)地產(chǎn)加速落子，千億投資計劃蓄勢騰飛.pdf

太古地產(chǎn)港股公司首次覆蓋報告：高端商業(yè)地產(chǎn)加速落子，千億投資計劃蓄勢騰飛。

租金收入占比超 80%，財務(wù)指標表現(xiàn)優(yōu)秀

公司 2019 年以來物業(yè)投資租金收入占比均達到 80%及以上，是公司收入及利潤 的主要來源，其中 2025 年零售租金收入占總租金收入比例 55.3%。2025 年公司 基本溢利為 86.2 億港元，同比增長 27.4%，經(jīng)營利潤率同比增長 7 個百分點至 54%。公司 2025 年經(jīng)營性現(xiàn)金流同比增長 99%，凈負債率 14.6%（同比下降 1.1pct），加權(quán)融資成本降至 3.5%（同比下降 0.5pct）。

內(nèi)地商業(yè)版圖全面進階，中國香港零售市場平穩(wěn)復(fù)蘇

公司在中國內(nèi)地購物中心均位于北京、上海、廣州、成都等核心城市的最優(yōu)質(zhì)地 段，2025 年租金收入總額同比上升至 46.28 億港元，同比增長 3.1%，六大購物 中心銷售額全部實現(xiàn)增長。公司在內(nèi)地有 7 個大型在建項目，其中 4 個計劃于 2026 年起分階段入市，租金收入增長可期。公司在中國香港投資物業(yè)組合約 133 萬方，其中 2025 年寫字樓租金收入 48.85 億港元，綜合出租率 89%；零售租金 收入 23.55 億港元，出租率維持滿租，展現(xiàn)較強復(fù)蘇彈性。

開發(fā)項目去化提速，非核心資產(chǎn)剝離助力千億投資計劃

公司住宅待售項目多位于中國香港和海外，2026-2027 年公司在上海中國香港多 個項目均有望結(jié)轉(zhuǎn)，增厚利潤表現(xiàn)。公司自 2018 年開始通過出售非核心資產(chǎn)回 收現(xiàn)金，用于一千億投資計劃和降低負債，截至 2025 年末，公司累計處置收益 約 587 億港元，其中 2025 年回收資金 73 億港元，整體已投放千億資金比例達 67%。后續(xù)投入成本上，公司 2026-2028 年約 90%的資金主要投向中國內(nèi)地綜合 體建設(shè)，2029 年及之后主要投向中國香港的擴建計劃。