房地產行業2023年度策略：地產鏈的黑鐵時代.pdf

上傳者：y****
時間：2022/11/23
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房地產行業2023年度策略：地產鏈的黑鐵時代。導讀：我們在《風高浪急的考驗——A 股 2023 年度策略》（核心篇）中指出，“灰犀牛”更勝“黑天鵝”，居安思危、未雨綢繆才可能穩中求進。考驗主要在于：房地產、疫情、海外緊縮衰退周期以及潛在的黑天鵝事件等等，我們 2023 年度策略將以系列報告形式展開分析，本篇對地產鏈考驗系統深入研究。

房地產周期回顧：三輪周期，從經濟調控工具到“房住不炒”。考慮到我國商品房市場成長初期各項制度尚未完善，以及亞洲金融危機、非典疫情的事件沖擊的影響，房地產市場早期的數據波動性較大，參考性較弱，本文從 2005 年開始對房地產市場過去三輪周期作以回顧梳理，研究其中的周期特征。周期 A 中，2005-2008 年危機前：高景氣背景下的調控緊縮，2005 年以來的這一輪房地產調控在于首付比例和稅費的提高，整體從信貸需求端進行限制。以 2005 年 3 月《國務院辦公廳關于切實穩定住房價格的通知》為標志，本輪房地產調控正式開啟。2008 危機后 -2009 年：金融危機與房地產救市，房地產政策在信貸、稅收等方面實施寬松措施，以期擴大需求。周期 B 中，2009-2014 年：“救市”急剎車，重啟穩房價政策，“四萬億”刺激政策推動經濟由復蘇走向“過熱”，2009 年 12 月國務院常務會議上，提出增加供給、抑制投機、加強監管、推進保障房建設等四大舉措，會議同時明確表態“遏制房價過快上漲”。2014-2016 年：去庫存下的房地產政策寬松，為化解房地產市場庫存，2014 年 9 月 30 日，央行、銀監會聯合發布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》（即 2014 年“930 新政”）放松了二套房貸認定標準，開啟了本輪房地產政策放松。周期 C 中，2016-2020 年疫情前：房住不炒、去杠桿防風險下的緊縮,去庫存后，2016 年樓市持續高熱、房價漲幅連創新高，房價調控壓力凸顯，也推動房地產政策由寬松開始逐步收緊，“去杠桿”和“防風險”成為宏觀調控的新目標，房地產也開啟了新一輪調控。2020 年 2 月-4 月：疫情后房地產市場短暫寬松，由于疫情對于經濟有一定負面沖擊，政策邊際放松了對房地產的調控。此輪政策放松更多是針對房地產供應端，對土地出讓金的繳納進行一定的條件放松，而對于需求側的放松仍保持謹慎態度。2020 年 5 月-2021 年 9 月：后疫情時期緊縮政策再升級，本次調控最顯著的特征就是以供需兩端的融資限制為主要手段。房地產企業融資難度大幅提升。2021 年 10 月至今：穩樓市訴求下地產邊際放松，2021 年 10 月開始，隨著“兩維護”提出地產政策開始回暖，央行下調 LPR，房貸利率持續下行，同時地方放松限購和限貸政策，但在房住不炒大基調下整體放松力度不大。

房地產內部指標傳導：拿地和竣工滯后期均拉長，新開工同步，房價滯后關系打亂。2005-2009 年這一輪房地產大周期（周期 A），土地購置面積與商品房銷售面積的累計同比滯后期約 9 個月數據相關性最好。2009-2016 年這一周期（周期 B），土地購置與商品房銷售同步性有所減弱，滯后期在 10 月左右。2016 年后（周期 C），土地購置面積累計同比較之前兩周期明顯下降，滯后期顯著拉長到 1 年以上。商品房新開工面積與銷售面積的傳導關系方面，新開工從滯后銷售半年左右到基本同步，商品房竣工面積與銷售面積的傳導關系方面，周期 A 竣工滯后于銷售 2.5 年左右，周期 B 滯后 3 年，周期 C 則明顯要超過 3 年。2016 年前，房價上漲滯后銷售增速上升半年左右，而 2016 年后，隨著去庫存、房住不炒政策作用顯現，原有的滯后關系有所打亂。從季節性上看，新開工 6 月為峰值，季末、年底有小高峰，存在趕工情況；竣工在春節前 2-3 月旺盛，以達到春節前交房和工人按期返鄉。