房地產行業專題研究：消費搭臺2.0~從出行鏈到地產鏈.pdf

房地產行業專題研究：消費搭臺2.0~從出行鏈到地產鏈。當前地產的核心矛盾決定政策方向，從而決定了配置思路：融資端幫扶政策 頻出但破局關鍵仍在提振需求，22 年中央經濟工作會議以來擴大有效需求 被放置到更高順位，地產核心矛盾從供給端項目紓困、保交房逐步向需求改 善遷移→短期后周期受益最甚、竣工端次之、開工端仍有壓力。商業模式上， 綜合考量自身財務特征、賠率高低，當前地產鏈 toC>toB。建議關注強信用 的優質地產企業，具備后周期消費&ToC 屬性、估值與機構倉位相對低位且 與內需較為相關的板塊，如白電、小家電及消費建材&家具板塊中 C 端業績 占比較高的企業等。文末附有“地產修復”主題組合。

地產板塊超額收益的起點取決于地產政策寬松預期何時出現

2014 年以前地產超額收益起點往往同步于地產政策拐點，但經歷過 08-10 年一攬子政策調控，市場對地產政策寬松預期此后常提前于政策底部出現， 地產板塊超額收益的起點也隨著提前，此外，超額收益頂峰往往出現在地產 投資底/經濟底出現后、政策頂部出現前；開工端（工程機械/水泥/鋼鐵）超 額收益拐點同步或滯后于地產銷售拐點，投資底/經濟底附近達到階段性頂 峰，隨后表現分化；竣工端（建材/玻璃）超額收益拐點略滯后于地產銷售 拐點，頂峰次序：玻璃>建材，建材超額收益持續時間更久；后周期（家具/ 家電）超額收益拐點滯后地產銷售拐點更久，頂峰出現在投資頂/經濟頂。

地產銷售拐點出現后地產鏈的勝率高、地產板塊本身有回調壓力

分階段看，①銷售面積增速轉負→政策底，地產板塊超額收益取決于政策預 期，②政策底→銷售底，地產板塊超額收益勝率高、彈性大，③銷售底→投 資底/經濟底，地產板塊有階段性回調壓力，壓力釋放關鍵點在于投資修復 預期何時出現，但開工端、竣工端、后周期超額收益開始展現，次序:開工 端>竣工端>后周期（時序），工程機械、水泥、玻璃超額收益往往較高，④ 投資底/經濟底→政策頂，地產板塊往往迎來一波業績修復主導的上升行情， 超額收益達到本輪地產修復周期的頂峰，建材、家電、家具、水泥板塊有α 機會；⑤政策頂→銷售頂，地產板塊往往沒有超額收益機會。