房地產開發行業2023中期策略：等待與希望.pdf

房地產開發行業2023中期策略：等待與希望。上半年基本面：（1）銷售復蘇曇花一現，下半年可能持續低迷。2023 年 Q1 因積壓需求釋放銷售短暫沖高后 4、5 月環比轉跌，當前購房情緒仍然 處在緩步下滑的階段，若無持續強烈政策刺激，我們認為下半年銷售端可 能持續低迷。（2）土地供應量縮質升，拍地集中度提高。2022 年 300 城 宅地成交建面跌至近十年最低，2023 年上半年繼續收縮。土地投資低迷 主要因：銷售走弱，房企拿地意愿低迷；地方平臺公司拿地能力萎縮；參 與拿地房企數量大幅減少。我們認為下半年拿地依然是整體低迷局部火 熱，全年土地市場成交同比繼續負增。（3）新房庫存高位盤整，短期難 走出庫存高企的困境。狹義庫存自 2020 年后進入高位盤整期，2023 年上 半年因推盤量減少以及銷售弱復蘇庫存有小幅回落，但是相較于銷售額已 經回到 2017、2018 年，庫存絕對值才剛回落到 2020 年初的水平，當前 仍處于歷史較高位置，其中三線城市庫存壓力尤為嚴重。

目前政策整體效果不及預期，需要更大級別的政策托底。融資端的“第一 支箭”、“第二支箭”落地效果較為一般，“第三支箭”落地偏慢；大部 分城市“因城施策”的政策已接近“頂格”，而從地市層面看新房銷售依 然較為低迷，政策放松的效果不佳，一線城市尚余一定的放松空間；保交 樓整體進展稍慢。當前處在一個長坡下行階段的腰部位置，這個階段出臺 的政策產生的效果會遜于長坡上行期。而且，政策力度不夠大是不足以對 市場情緒產生托底作用或者扭轉的作用，不足以改變行業運行的趨勢。我 們認為行業的趨勢性下行以及連帶產生的對地方財政收入就業的影響需 要更大級別的政策來托底。

在對同樣經歷供給側改革的地產和煤炭行業周期進行復盤之后，我們的結 論如下：（1）地產行業供給側出清力度媲美當時的煤炭（本輪房地產的 房企出清幅度達到了 40%），但地產的庫存狀況弱于煤炭（在庫存較高的 時候，首先是去庫存，而后才是價格的修復），價格上下的彈性弱于煤炭 （下方的空間有限，上方空間同樣有限，理論上相較煤炭會更為平滑）。 （2）從需求維度來看，煤炭企業更受制于總量β（其各區域價格差異較 小，可流通交易），而地產企業在逐步走向α，企業間城市布局、融資的 差異等在被逐漸拉大。