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房地產行業專題報告：核心20城探究之北京，新房供需錯配，待產業外溢兌現。北京經濟主要由第三產業驅動，近年來疏解非首都功能，資源依賴型企業外 遷，城市經濟去冗存精。1）北京憑借全國首都功能定位，天然聚集資本、勞 動力、人才等要素，率先實現經濟發展及人口快速流入，近年來城市規劃有 所調整，企業外遷疏解非首都功能，嚴格控制人口規模。2）北京經濟主要由 第三產業驅動，22 年三產占比高達 84%，其中金融業、軟件與信息技術服務 業絕對規模大，增速較快，而 21 年工業增加值規模僅排全國第 11。3）近年 來北京持續強化首都功能，工業增加值增速較低，隨著部分資源依賴型制造 業外遷，預計工業增速持續低位；而服務業增速較快，強于深圳、廣州。

優勢產業已形成龍頭企業集聚格局，制造業有望向高精尖突破。1）醫藥制 造規模優勢明顯，總產值穩居全國第一；電子信息產業中集成電路、人工智 能等細分領域發展較好，已形成龍頭企業集聚格局；汽車制造業新能源轉型 滯后，但智能網聯汽車領域全國領先，亦莊示范區為全球首個高級別自動駕 駛示范區。2）近年來隨著高技術制造業投資增速提高，勞動密集型制造業遷 出，同時北京具備較強的人才吸引力、科創要素集聚、稅收規模較大，支撐 制造業將持續向高精尖突破。

北京生產性服務業基礎良好，金融業、軟件與信息服務業表現突出。1）金 融業增加值與上海接近，約為第三名深圳的 1.5 倍，金融資產總量超過 190 萬億，約占全國 50%，在京資產管理機構管理規模超過 30 萬億元，約占全國 同類資產管理規模的 30%；2）軟件業務收入全國第一，產業增加值為上海 1.9 倍，多家頭部互聯網公司聚集，憑借首都功能定位，預計將持續吸引資本 及企業聚集，優勢將持續保持。

房地產市場存在供需錯配問題，導致郊區庫存占比較高，但隨著產業外溢， 郊區住房需求有望逐漸修復。1）2022 年北京商品住宅銷售面積下滑 27%， 中心區、郊區住宅銷售面積普遍下跌，但中心區成交均價同比上漲，郊區盤 以價換量下價格有所下降。2）2023 年以來市場有所回暖，1-5 月北京新房、 二手房成交分別為 329 萬方、646 萬方，同比上漲 19%、22%。3）過去北京 存在房地產供需錯配情況，郊區宅地、商品房供給量較大，但在配套及產業 兌現度不高的情況下，大量剛需及改善性需求流入二手房市場，或集中在中 心區域，導致郊區庫存累積，拉長城市去化周期至 18.7 個月，但未來隨著郊 區產業、配套、人口兌現，預計需求將逐漸修復。按照常住人口人均成交住 宅 0.4 平米保守估計，北京需求中樞約 900 萬方。

中海在北京開發效率較高，城建發展、首開在北京郊區土儲占比較高，隨著 郊區需求修復，項目有望迎來較好去化。1）中海、城建發展、華潤置地、 首開為北京住宅銷售市場主力，4 家房企 2022 年權益銷售金額市占率約 27%，與其他房企拉開較大規模差距。2）從土儲來看，城建發展、首開在京 土儲絕對規模較大，但郊區占比分別為 87%、74%，整體開發效率一般，未 來銷售釋放仍有較大余地；中海在京土儲建面 243 萬方，絕對值較低，但中 心城區土儲占比約 58%，周轉效率較高保障其銷售規模連續三年北京首位。 3）北京中心區域可開發宅地有限，供地集中在五環外，2022 年五環外供地 占比 74%，供地與需求錯配預計會加劇市場分化；2022 年 11 月以來土拍熱 度明顯回升，平均溢價率上升至 7%以上，但國央企仍為拿地主力。