房地產行業城中村改造專題研究.pdf

房地產行業城中村改造專題研究。城中村改造為這輪地產重要政策之一。今年以來，中央高級別會議已多次提及城中村改 造。尤其是 7·21 國常會《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》正 式落地，加大政策支持力度，加快城中村改造進程。

城中村改造的市場有多大？1）根據我們的測算，我國全國范圍內城中村約 1919 萬套，占 存量住房的 10%，涉及面積或達 17.5 億平。1919 萬套的規模約為老舊小區改造體量的一 半，約為棚戶區改造的三分之一。考慮到城中村改造主要集中在一二線城市，實際體量或 將更小。2）從省份結構數據看，城中村多集中在東部沿海一帶，15%位于廣東、9%位于 山東、9%位于浙江、8%位于江蘇；而棚改和老舊小區改造均主要是集中在中西部省份。 3）根據我們測算，超大特大城市城中村待改造規模約 7.7 億平，一線城市 3.1 億平。其中 深圳 2.2 億平、武漢 6546 萬平、東莞 6037 萬平、廣州 5693 萬平、杭州 5591 萬平、鄭州 4457 萬平，城中村體量相對較大。北京和上海分別為 1756、1528 萬平。

重點城市如何開展城中村改造？城中村改造要經過規劃、前期土地開發整理、土地收儲、 建設四大階段。從市場實踐來看，普遍存在土地變性、利益關系與產權復雜、清產清資、 資金籌措困難、市場主體參與積極性不高等難點。因此改造是長期而漸進的過程，單個項 目 7-8 年，整個城市周期會更長，以上海為例，預計需要 19 年（2014-2032 年）。1）從 主導方來看，目前我國城中村改造模式有四種：政府主導（以杭州、上海等為主）開發商 主導（以珠海、鄭州為主）；村集體主導改造（以廣深為主，通常由村股份公司主持實 施，資金主要來源于村民自籌資金、政府扶持、商業銀行貸款）；三方合作模式（以北 京、西安為主）。2）從改造方式看，有拆除新建、整治提升、拆整結合三種，各地根據 城市規劃、功能定位、經濟實力選擇。3）從土地開發模式看，主要有一二級聯動和做地 模式。其中深圳、上海、成都等城市多采用一二級聯動模式，即允許承擔拆遷和土地一級 開發的市場主體不經過招拍掛，通過協議轉讓、補繳地價等方式獲得土地二級權利，優勢 在于一二級資源嫁接，節省成本，增厚綜合利潤空間。廣州和杭州主要采用做地模式，即 一級開發后土地必須收儲，進行招拍掛后才能進入二級開發，一、二級市場是分開的。做 地模式可以緩解資金壓力，也有利于內部充分競爭，更加高效。4）未來改造的資金來源 或有：政府出資（財政補貼、發行專項債券）；金融機構融資（政策性銀行貸款、政策性 開發性金融工具、商業銀行城市更新貸款、保險資金、不動產私募股權基金等）；城市更 新類基金；城投主體（發行城市更新類債券融資、發行基礎設施公募 REITs 等）；社會資 本投資。5）補償安置預計采用貨幣化安置比例有限，更多采用實物或房票安置，或與保 障性住房建設相結合。 ? 城中村改造的影響多大？1）對投資：一定程度上拉動投資。根據我們測算，超大特大城 市城中村改造總投資額或達 6.3 萬億元，假設平均到未來 10 年消化，每年的投資額為 6259 億元，占當前一年投資的 4.7%。其中，一線城市或撬動 2.63 萬億元投資總額，年均 投資額約 2633 億元。對比棚改年均 1.4 萬億元的投入，城中村改造年投資體量不足棚改的 二分之一。2）對供給：有助于提升核心城市土地供給質量。根據我們的測算，超大特大 城市城中村改造后對應的新建總建面或達 3 億平，平均每年推出 3087 萬平，占當前供應 的 14%。3）對銷售：不會大規模刺激銷售和房價上漲。根據我們的測算，19 個超大特大 城市城中村改造安置后購買新房面積預計可達 7162 萬平，若 10 年全部改造完成，每年帶 動的銷售面積僅 716 萬平，僅占到當前一年商品住宅銷售的 0.6%，遠低于棚改 15-17 年 13%的銷售貢獻率。此外，從房價來看，城中村改造預計多采用實物和房票安置方式，房 票是政府和開發商協商后的結果，房企不能隨意定價，協商后接受房票規定的價格，因此 反而會對房價有所限制。