房地產行業專題研究報告：產業為先，再看北京.pdf

房地產行業專題研究報告：產業為先，再看北京。隨著中心城區持續疏解非首都功能，北京已經形成中心區以服務業為主，制 造業遷移至郊區的發展格局。1）產業遷移帶動人口流動，北京中心城區常 住人口占比由 2018 年 55%降低至 2022 年 50%，通州、順義、昌平、房山四 區近 4 年常住人口流入較多。2）北京產業分布在空間上呈現“北研發、南制 造”的集聚特征。中心城區以金融、信息服務業為主，北部海淀、昌平、朝 陽、順義構成“研發創新與信息產業帶”；南部重點依托北京經開區，與豐 臺、大興、房山構成“先進智造產業帶”。

海淀區產業高科技屬性最強，其余核心城區金融業仍是主導產業，西城區金 融業增加值規模占全市 37%。2021 年北京金融業、信息服務業、科學研究和 技術服務業增加值占 GDP 比重約 42%。1）2021 年西城區金融業增加值占全 市的 37%，駐區金融機構資產規模達到 132.7萬億，占全國金融資產規模三分 之一。2）海淀區產業高科技屬性強，2021 年軟件和信息技術產業增加值占 全市的 58%，多家頭部互聯網企業聚集；科研和技術服務業增加值占全市 37%。3）朝陽區金融、商務服務、信息服務等產業發展相對均衡，GDP 絕對 規模僅次于海淀；東城區文化相關產業增加值占比相比其他區較高；豐臺區 對建筑、房地產業依賴度為中心城區最高，二者產業增加值占全區 GDP 比重 約 19%。

醫藥制造、電子設備制造、汽車制造是北京先進制造業的主導，總產值占工 業總產值比重約 40%，經開區優勢明顯。1）醫藥制造業、電子設備制造 業、汽車制造業 2021 年總產值分別為 3930 億元、3744 億元、3433 億元，占 工業總產值比重均超過 13%。2）經開區醫藥制造、汽車制造規模領先全市， 醫藥制造產值占全市 40%，汽車制造業產值占全市 50%，現已引入理想、小 米等行業頭部車企產線，北京亦莊高級別自動駕駛示范區自 2021 年建成后， 連續兩年在全國城市智能網聯汽車競爭力排名中位列第一，現已匯聚百度、 小馬智行等頭部企業。

北京東部商圈（朝陽區）密度最大，中心區商圈主要靠工作人口支撐，金融 街節假日/工作日客流僅 47%。1）北京東部商圈密度最大，朝陽區擁有 CBD、望京、三里屯等多個超百萬方體量商圈，也是北京夜經濟活躍度最高 區域，主要原因是北京東部為最早的外事區、商務區，早期外籍人士及城市 白領等高端消費人群相對聚集，帶來了針對該群體消費需求的商業項目；西 部五棵松商圈受益于奧運經濟，近年來圍繞文化、體育開發商業資源，成為 京西商業地標，典型項目為華熙 LIVE·五棵松。2）中心區商圈工作日客流 普遍大于節假日客流，金融街、CBD 商圈節假日/工作日客流分別為 47%、 70%，主要原因是中心區商圈寫字樓項目較多，客流以工作人口為主，居住 人口為輔。