房地產行業專題研究：人口遷移的新格局.pdf

房地產行業專題研究：人口遷移的新格局。在全國人口總量不再快速增長、流動人口規模擴大的背景下，各地區的經 濟發展水平與各類引才行動推動人口流動與增長呈現出新的格局。由此帶 來的房地產行業發展機遇也將隨之變化。省市的發展將不再一榮俱榮，尋 找具備人口持續增長潛力的地區也將是產業的核心命題。從過去十年來 看，具備持續人口吸引力的城市往往擁有更好的地產銷量和房價韌性，展 望未來，結合七普和大數據結論來看，除了傳統的一線城市和省份城市之 外，全國重點城市群以及具備人口吸引力的新一線城市的發展空間值得關 注，未來將具備更強生命力。

人口增長格局：從聚焦到均衡，內陸逆襲，省會城市崛起

六普到七普，21 個省市人口均實現增長，4 個省市由六普負增長轉為凈增 長；6 個省市人口由凈增長轉為負增長。相較六普期間人口聚焦，七普的 省市人口增長更為均衡。從機械增長角度測算，人口凈流出的省份有 14 個，是帶動省份常住人口下降的主要因素。重點城市角度，42 個重點城市 七普期間人口平均增長 23%，高于全國平均水平。27 個省會中 19 個省會 七普人口增速快于六普，且省會城市人口增速較六普提升 5.3pct，為各類 城市中提升最多。

人口流動格局：流動人口規模大幅增長，集聚與回流并存

我國整體呈現流動人口規模大幅增長，省內流動占比提升的特點。22 年末 人口超百萬的城市群人口占總人口比重達 30.5%，人口向城市群流動的趨 勢明顯。人口向東南流動的趨勢延續，部分中西部城市承接人口回流。城 市群角度：1）長三角增長勢頭依然保持；2）長江中游、京津冀、關中平 原等占總人口比例連續 20 年下降；3）山東半島、成渝、中原地區等占全 國比例由六普下降轉為七普上升。城市層面，人口以省內城市間流動為 主，省會城市是流動人口的首要選擇，七普 27 省會人口占全省人口的比例 均有所上升，人口流出省份的省會七普人口增量仍高于該省其他地級市。

城市人口戰略：迎接潮起潮落，著力吸引人才

隨著人口紅利逐步退卻，城市人口發展將進入潮起潮落新階段，城市發展 的政策和人口更多綁定，城市如何脫穎而出？我們認為：1）關注產業綜合 吸引力，關注區域經濟增速、人均收入、產業吸引力等；2）關注城市的公 共資源與服務水平與城市交通可達性，如學校、醫院、高速公路、機場吞 吐量等；3）關注人口流入配套政策，近年來重點城市放寬落戶政策所帶來 的人才爭奪戰；4）關注高學歷人才吸引力和留存率，我們注意到近五年應 屆本科生在新一線城市就業的比例穩步上升。