房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：政策持續(xù)寬松，基本面邊際改善.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：政策持續(xù)寬松，基本面邊際改善。政策變化：政策仍處于寬松期。政策定調(diào)國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)的供需關(guān)系已 發(fā)生重大變化，地產(chǎn)政策也跟隨行業(yè)基本面變化及時(shí)調(diào)整。 “因城施 策”下，各層級(jí)城市出臺(tái)包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”、下調(diào)首付比例與房貸利 率等政策以提振需求端。監(jiān)管部門通過調(diào)整金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資限制 政策，改善地產(chǎn)融資端。“城中村改造”，“保障房建設(shè)”等政策指導(dǎo)， 有助于邊際減緩地產(chǎn)投資端下行壓力。

企業(yè)現(xiàn)狀：壓縮投資，房企經(jīng)營(yíng)壓力不減。營(yíng)收層面，隨著行業(yè)銷售 下行，房企營(yíng)業(yè)收入增速下降。投資層面，房企拿地仍處于收縮狀態(tài)， 行業(yè)內(nèi)部拿地強(qiáng)度分化明顯。負(fù)債層面，由于降低投資強(qiáng)度，國(guó)央企 負(fù)債保持平穩(wěn)，部分民企因銷售回款下降，負(fù)債壓力仍難緩解。盈利 層面，行業(yè)近年毛利率持續(xù)下行，目前進(jìn)入階段性低位，短期來看行 業(yè)盈利能力或難以回升。

行業(yè)供需：預(yù)計(jì) 2024 年行業(yè)下行壓力邊際緩解。2023 年商品房銷售 額累計(jì)同比增速于 7 月份轉(zhuǎn)負(fù)；企業(yè)到位資金持續(xù)緊張，延續(xù) 2022 年 同比負(fù)增長(zhǎng)趨勢(shì)；房地產(chǎn)開發(fā)投資額年初至今累計(jì)同比降幅持續(xù)擴(kuò)大。 隨著政策重心轉(zhuǎn)向提振行業(yè)需求及防范風(fēng)險(xiǎn)，7 月以來各地“因城施 策”對(duì)需求端政策密集調(diào)整，2024 年行業(yè)下行壓力有望邊際緩解。預(yù) 計(jì) 2024 年銷售面積及銷售額均下降約 5%；新開工面積同比下降 10%， 竣工面積同比下降 7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降 10%。

中長(zhǎng)期來看，行業(yè)發(fā)展空間依舊充足。短期來看，房地產(chǎn)政策仍處于 寬松期，行業(yè)空間來源于政策調(diào)控帶來的需求釋放；中期來看，政策 落地有望改善居民觀望預(yù)期，一定程度緩解行業(yè)銷售及投資壓力；長(zhǎng) 期來看，行業(yè)空間來源于人口結(jié)構(gòu)變動(dòng)帶來的改善型住房需求提升， 城市更新和老舊小區(qū)改造，保障房工程有望對(duì)地產(chǎn)投資形成一定支持。

他山之石：借鑒日本房地產(chǎn)調(diào)整經(jīng)驗(yàn)。目前國(guó)內(nèi)面臨人口老齡化和局 部房?jī)r(jià)壓力與日本特定時(shí)期有一定可比性。日本在 90 年代和 2008 年 房?jī)r(jià)均階段性回調(diào)，隨著政府在金融端的寬松和經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，房?jī)r(jià)經(jīng)過 調(diào)整后走出下行周期。在這過程中，日本房地產(chǎn)企業(yè)多元化，專業(yè)化 發(fā)展幫助企業(yè)提升抗風(fēng)險(xiǎn)能力。