房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：核心20城探究之合肥，產(chǎn)業(yè)投資先驅(qū)，地產(chǎn)供求平衡.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：核心20城探究之合肥，產(chǎn)業(yè)投資先驅(qū)，地產(chǎn)供求平衡。合肥憑借省會(huì)資源傾斜及獨(dú)特的招商引資模式，2005 年后實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速增 長，工業(yè)發(fā)展效率較高，但生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)有待提升。1）合肥憑借省會(huì)城市 資源傾斜+自身獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)投資、招商引資模式，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，2005- 2015 年合肥 GDP 從 926 億上漲至 5660 億，縮小了與杭州、南京等省會(huì)城市 差距，扭轉(zhuǎn)了原始資源薄弱的劣勢局面。近年來合肥 GDP、常住人口復(fù)合增 速在長三角主要城市中處于領(lǐng)先地位。2）合肥憑借工業(yè)立市，2022 年規(guī)上 工業(yè)增加值約 4131 億元，雖然與寧波、無錫等城市有一定差距，但工業(yè)發(fā)展 效率較高，近年來規(guī)上工業(yè)增加值復(fù)合增速 10%，且工業(yè)主要由戰(zhàn)略新興產(chǎn) 業(yè)驅(qū)動(dòng)，戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值比重由 2012年 24%提升至 2022 年56%，近10年復(fù)合增速約18%，高于規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值復(fù)合增速（9%）。3） 合肥雖然工業(yè)發(fā)展迅速，但生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)規(guī)模較小，與長三角其他地市相比 合肥人口虹吸效應(yīng)并不突出，常住人口增量主要來源于省內(nèi)流動(dòng)。

2022 年合肥市六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)增加值占全市規(guī)上工業(yè)增加值比重約 69%，其中 1）平板顯示及電子信息產(chǎn)業(yè)增加值占工業(yè)增加值比重約 26.5%，面板出貨量 約占全國的 1/7，集成電路領(lǐng)域落地長鑫存儲(chǔ)、晶合集成龍頭制造企業(yè)；2） 家用電器產(chǎn)業(yè)中洗衣機(jī)、電冰箱產(chǎn)量占全國比重分別為 28%、20%，為全國 最大的家電生產(chǎn)基地；3）新能源汽車產(chǎn)量雖然現(xiàn)在偏低，2022 年僅 25.5 萬 輛，與上海、西安（年產(chǎn)量約 100 萬輛）有較大差距，但比亞迪、蔚來在建 整車生產(chǎn)基地規(guī)劃年產(chǎn)能 232 萬輛，待釋放潛能大；4）光伏與新能源產(chǎn)業(yè)產(chǎn) 值位居全國第 6，逆變器出貨量占全國 70%。

合肥模式難以復(fù)制的核心在于政府“懂產(chǎn)業(yè)”，具備強(qiáng)投資能力。1）合肥國 資平臺在決策前期會(huì)深入研判目標(biāo)項(xiàng)目，重點(diǎn)關(guān)注和分析相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前 景、行業(yè)格局、市場規(guī)模等情況，確定投資可行性和方向。不同于以往政府 與企業(yè)共建合資企業(yè)方式，合肥是由國資認(rèn)購流動(dòng)性較強(qiáng)的公司股權(quán)，公司 拿到股權(quán)融資后在合肥落地項(xiàng)目，避免了過去陷入“招商騙局”的困境。2）合 肥未來重點(diǎn)發(fā)展新一代信息技術(shù)、新能源汽車兩大底表產(chǎn)業(yè)，目標(biāo)產(chǎn)值 5000 億元，到 2025 年戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值占全市規(guī)上工業(yè)總產(chǎn)值比重超 65%。

2023 年 1-11 月合肥商品住宅銷售面積同比下滑 9.4%，但城市庫存量較低， 去化周期僅 9 個(gè)月。1）2023 年 6 月以來合肥單月住宅成交同比轉(zhuǎn)負(fù)，需求端 動(dòng)力不足問題顯現(xiàn)，7-11 月合肥住宅月度成交面積維持在 30 萬方水平。1-11 月商品住宅成交面積 475萬方，同比下滑 9.4%。2）合肥宅地與新房成交供求 平衡，城市庫存量較低，截至 2023年 11月庫存去化周期僅 9個(gè)月，在典型城 市中處于較低水平。3）合肥六大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)龍頭企業(yè)主要聚集在高新區(qū)、經(jīng)開 區(qū)、新站區(qū)，同時(shí)高新、經(jīng)開距離政務(wù)區(qū)較近，產(chǎn)業(yè)兌現(xiàn)的同時(shí)享受配套紅 利外溢，預(yù)計(jì)兩區(qū)房地產(chǎn)市場具備率先兌現(xiàn)潛力。

近年來合肥逐漸形成本地房企與全國性國央企競爭的格局。1）2022 年品牌 國央企保利發(fā)展、招商蛇口在合肥權(quán)益銷售金額分別為 106 億、82 億，本地 房企中民企偉星房產(chǎn)權(quán)益銷售額 110 億元，表現(xiàn)突出，而安徽置地、安徽高 速、合肥城建等房企也入圍 2022 年權(quán)益銷售金額前十。2）合肥土拍市場回 暖速度較快，主要原因是城市供求長期處于緊平衡狀態(tài)，庫存去化周期極 短，符合當(dāng)前房企偏好高流速、高安全性項(xiàng)目的投資策略；土拍限價(jià)放開 后，反而本土房企具備更強(qiáng)的出價(jià)能力，11 月初土拍 2 宗高溢價(jià)地塊分別由 安徽高速和安徽置地獲得。