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房地產行業專題分析：剖析美國地產供需，關注優質出口標的。美國樓市量縮價挺，主要受高利率、低庫存制約，其中高利率制約換房需求，低庫存兼具短長期原因。2023年美國成屋銷售409萬套，創1996年以 來新低，其中12月成屋銷售折年數378萬套、創2010年11月以來新低。成交連續2年下滑，主要因購房需求受高利率制約，尤其是大量待置換群體鎖 定低房貸利率（2023Q2有2/3的房貸利率低于4%）。近兩年美國房價跌幅有限，主要受成屋低庫存影響，供給收縮或拋壓不大，一是置換需求萎縮 導致掛牌減少，二是美國經歷長期去杠桿疊加本輪財政寬松、居民資產負債表較為健康。但成屋庫存自2007年以來呈現下行趨勢、難以用上述原因 完全解釋。從新增供需看，近十年美國房屋增量與人口基本匹配，但房屋老化等問題導致實際供需平衡或趨緊，目前空置房屋占住房存量10%，回 到1986年水平；除總量因素外，成屋亦存在結構性供給問題。近十年美國老年人口顯著增加、業主居住時間大幅延長，促使換房頻率、房屋流動性 顯著降低，進一步加劇成屋供給不足。

未來美國降息有望促進住房供需釋放，帶動樓市溫和回暖。2023Q4美債收益率見頂回落，30年期房貸利率同步回落。若后續美聯儲開啟降息，有望 刺激購房需求尤其是鎖定低利率的待置換群體。Realtor.com顯示2023年11-12月新掛牌出售房屋連續兩個月同比正增長。但是，考慮2024年美聯儲 降息幅度或有限，業主觀望情緒較強，判斷2024年成屋銷售回升幅度或相對溫和。參考歷史，美債收益率回落后，美國成屋銷售多呈現筑底改善但 略有滯后。此外高房價也一定程度制約購房能力，美國家庭房價收入比從2019年3.4倍升至2022年4.5倍。新房方面，近幾年高房價刺激開發商開工， 銷售走弱導致新房庫存累積、去化周期偏長（2023年末達9個月），預計2024年新開工規模延續下滑。

家居庫存降至歷史中等水平，關注高出口業績優標的。美國家居行業一方面有望受益地產銷售溫和復蘇；另一方面行業庫存降至歷史中等水平，后 續隨著銷售改善將進入被動去庫與主動補庫階段。2021年美國樓市較好疊加海運價格高企，促使美國家居批發與零售企業主動補庫，2022年以來上 述邏輯逆轉導致行業持續去庫，目前仍處主動去庫狀態，但庫銷比已降至歷史中等水平。隨著地產銷售逐步復蘇，將帶動家居庫存進一步被動降低， 再之后迎來補庫存需求。而美國家居進口中，我國占比超3成，部分家居企業通過在越南、墨西哥建廠，合理規避美國關稅，同時通過發展跨境電 商加大產品出口力度。具體標的上，美國收入占比較高的有匠心家居、恒林股份、麒盛科技、建霖家居、致歐科技等；2023Q1-3匠心家居、恒林股 份、致歐科技、麒盛科技業績增長較好，在行業需求偏弱背景下，展現出較強的α能力。