房地產(chǎn)行業(yè)REITs專題研究報(bào)告：REITs政策逐漸豐富，流動(dòng)性問題有望改善.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)REITs專題研究報(bào)告：REITs政策逐漸豐富，流動(dòng)性問題有望改善。發(fā)展具備中國(guó)特色的 REITs 市場(chǎng)。2020 年 4 月，中國(guó)發(fā)布《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ) 設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，正式啟動(dòng) REITs 試點(diǎn)；2021 年 6 月首批 9 只 REITs 就成功上市，發(fā)行規(guī)模合計(jì) 314 億元；截至 目前 REITs 發(fā)行規(guī)模已經(jīng)超過千億，且多支新 REITs 也有望在 2024 年實(shí)現(xiàn)上市。 中國(guó) REITs 發(fā)展史與國(guó)際市場(chǎng)在發(fā)行路徑、規(guī)章制度、服務(wù)主體和運(yùn)作模式等方 面均有區(qū)別，中國(guó)正在走特色的 REITs 道路。

中國(guó) REITs 市場(chǎng)初步發(fā)展，近一年業(yè)績(jī)低迷。自從 2021 年 6 月首批 9 只 REITs 就成功上市后，截至 2024 年 2 月 20 日已有 33 只 REITs 獲批，底層資產(chǎn) 涵蓋保租房、環(huán)保、高速路、能源、產(chǎn)業(yè)園、倉(cāng)儲(chǔ)物流、商場(chǎng)等；截至 2024 年 2 月 20 日，中證 REITs（收盤）近一年年化收益率低至-28.19%，市場(chǎng)整體表現(xiàn) 低迷；從波動(dòng)性表現(xiàn)來看，中證 REITs（收盤）近 24 個(gè)月波動(dòng)率為 12.61%，低 于滬深 300（收盤）18.11%和中證 1000 的 25.84%，高于中證全債 1.72%和國(guó) 債指數(shù) 0.80%，居于股債之間。

受流動(dòng)性影響，各類 REITs 表現(xiàn)平淡。2023 年產(chǎn)業(yè)園類 REITs 收入利潤(rùn)走 勢(shì)分化，可分配金額表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定；2023 年保租房類 REITs 營(yíng)收整體呈上升趨 勢(shì)，凈利潤(rùn)第四季度表現(xiàn)偏弱，可供分配資金整體承壓；2023 年高速公路類 REITs 凈利潤(rùn)水平嚴(yán)重分化，可供分配金額相對(duì)穩(wěn)定，受季節(jié)影響，第三季度業(yè)績(jī)水平 較高，第四季度普遍承壓；2023 年能源類 REITs 受季節(jié)影響，各季度經(jīng)營(yíng)情況 波動(dòng)較大，鵬華深圳能源 REIT 第四季度凈利潤(rùn)為負(fù)值，全年發(fā)電收入波動(dòng)幅度 較大，第四季度上網(wǎng)電量普遍下降，電價(jià)水平較為穩(wěn)定；2023 年環(huán)保類 REITs 受 季節(jié)影響業(yè)績(jī)水平存在小幅波動(dòng)，經(jīng)營(yíng)水平穩(wěn)健；2023 年倉(cāng)儲(chǔ)物流類 REITs 營(yíng) 收呈上升趨勢(shì)，可供分配金額表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定。

行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)：2023 年全年出現(xiàn)“超跌”，2024 年有望回補(bǔ)：2023 年 REITs 的年化收益率為-28.19%，整體低于股市和債市水平，表現(xiàn)低迷，2023 年 12 月 以來?yè)Q手率指數(shù)從低點(diǎn)的 0.67 提升到 2024 年 2 月 20 日的 1.22，價(jià)格指數(shù)也 從 2024 年 1 月 10 日的 699 提升到了 2023 年 2 月 20 日的 761，前期“超跌 “進(jìn)入價(jià)值修復(fù)，后續(xù)市場(chǎng)有望持續(xù)向好。REITs 市場(chǎng)的多樣性或?qū)⑦M(jìn)一步豐富： 2022 年-2023 年保租房 REITs 和商業(yè) REITs 這兩個(gè)商業(yè)地產(chǎn)類的分支進(jìn)入了中 國(guó) REITs 市場(chǎng)，標(biāo)志著 REITs 底層資產(chǎn)的多樣性更加豐富。流動(dòng)性問題或?qū)㈦S著 政策不斷完善得到解決：1）未來發(fā)行端的資產(chǎn)評(píng)估或?qū)⒏油该鳎?）進(jìn)一步明 確基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 的會(huì)計(jì)處理方式和稅收征管細(xì)則，借鑒境外成熟市場(chǎng)實(shí)踐，抓 緊推動(dòng) REITs 專項(xiàng)立法；3）2023 年 7 月，5 家公募機(jī)構(gòu)集中發(fā)布公告，宣布公 司旗下部分 FOF 基金已完成證監(jiān)會(huì)備案，決定將公募 REITs 納入投資范圍；2023 年 12 月，財(cái)政部聯(lián)合人力資源社會(huì)保障部起草《全國(guó)社會(huì)保障基金境內(nèi)投資管 理辦法（征求意見稿）》，擬將公募 REITs 正式納入社保基金投資范圍，F(xiàn)OF 基金、 社保基金等主體放開 REITs 的投資限制，促進(jìn)增量資金入場(chǎng)，將為市場(chǎng)帶來活力。 穩(wěn)定現(xiàn)金分紅，解決“資產(chǎn)荒”難題：根據(jù)《基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 業(yè)務(wù)試行辦法》規(guī) 定，基礎(chǔ)設(shè)施基金以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，收 益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的 90%，穩(wěn)定的分紅也將不斷 提升投資回報(bào)比。