房地產(chǎn)行業(yè)2024年中期投資策略：需求筑底，政策堅(jiān)定.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)2024年中期投資策略：需求筑底，政策堅(jiān)定。1、政策分析：政策面轉(zhuǎn)向需求側(cè)，聚焦去庫(kù)存決心堅(jiān)定。 4月30日，政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住 房的政策措施”，9年后再次強(qiáng)調(diào)去庫(kù)存。5月17日，央行等四部委房地產(chǎn)政策吹風(fēng)會(huì)，推出了首付比降至15%、房貸利率下 限取消、推出5,000億收儲(chǔ)貸款等政策。5月27日，上海放松限購(gòu)限貸政策，首付比和房貸利率降至20%/3.5%，28日廣州和 深圳首付比和房貸利率分別降至15%/3.4%、20%/3.5%。6月7日，國(guó)常會(huì)強(qiáng)調(diào)“研究?jī)?chǔ)備新的去庫(kù)存、穩(wěn)市場(chǎng)政策措施。并 要求解放思想、拓寬思路”。我們認(rèn)為，房地產(chǎn)政策底層思路由供給側(cè)轉(zhuǎn)為需求側(cè)，聚焦去庫(kù)存并決心堅(jiān)定，同時(shí)短時(shí)間內(nèi) 政策密集推出也顯示出本輪政策三大特色：重視度更高、目的性更強(qiáng)、持續(xù)性更好，其中穩(wěn)房?jī)r(jià)目的明確。

2、中期判斷：基本面已深度調(diào)整，三大底部信號(hào)已顯現(xiàn)。1）對(duì)比國(guó)際危機(jī)經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)量?jī)r(jià)均已深度調(diào)整。 目前我國(guó)銷售和 開工等前端指標(biāo)已下降50%-60%，并預(yù)計(jì)全國(guó)房?jī)r(jià)降幅超28%，開工和房?jī)r(jià)基本上已經(jīng)分別接近國(guó)際經(jīng)驗(yàn)的平均最大降幅 64%和31%，我國(guó)量?jī)r(jià)已經(jīng)深度調(diào)整，并預(yù)計(jì)我國(guó)基本面已在筑底階段。2）三大底部支撐信號(hào)顯現(xiàn)，需求自然底有望來(lái)臨。 三大底部信號(hào)包括：a）按揭負(fù)擔(dān)比明顯改善：23Q4一線/二線城市家庭按揭負(fù)擔(dān)比為57%/27%，分別較18年高點(diǎn)90%/47% 顯著回落。b）租金利差收窄至極值：24年5月百城租金回報(bào)率回升至2.23%，與10年期國(guó)債收益率2.29%的利差進(jìn)一步收窄。 c）千人開工套數(shù)顯著超跌：23A/24E我國(guó)千人開工套數(shù)4.5/3.8套，較日美同城鎮(zhèn)化率階段的11.2套/7.3套大幅超跌。

3、高頻跟蹤：量?jī)r(jià)修復(fù)、掛牌見(jiàn)頂，高頻數(shù)據(jù)走勢(shì)向好。1）成交：從政策前后成交對(duì)比來(lái)看，上海、深圳、杭州二手房成 交改善明顯，北京二手房成交改善較弱。日均成交變化：a）6月至今vs前5月：上海+53%、北京+5%、深圳+18%、杭州 +42%；b）各地政策后vs前5月：上海+56%、北京+8%、深圳+30%、杭州+43%。2）房?jī)r(jià)：今年4月以來(lái)主流城市二手房 房?jī)r(jià)周環(huán)比降幅收窄。其中，a）一線城市從年內(nèi)最低點(diǎn)4月的-0.37%收窄至6月的-0.2%、對(duì)應(yīng)收窄0.17pct；b）二線城市從 年內(nèi)最低點(diǎn)4月的-0.41%收窄至6月的-0.21%、對(duì)應(yīng)收窄0.21pct；c）三線城市從年內(nèi)最低點(diǎn)4月的-0.51%收窄至6月的0.10%、對(duì)應(yīng)收窄0.41pct。3）掛牌： 5月一線城市的二手房掛牌量有見(jiàn)頂跡象，其中北京和深圳高位回落，上海和廣州高位 穩(wěn)定。其中，北京二手房掛牌量環(huán)比-3%、深圳環(huán)比-5%、上海和廣州環(huán)比持平。展望后續(xù)，鑒于政策面轉(zhuǎn)向需求側(cè)去庫(kù)存、 以及基本面三大底部信號(hào)已顯現(xiàn)，同時(shí)也考慮到近期二手房掛牌量有見(jiàn)頂跡象，我們認(rèn)為本輪基本面修復(fù)將更為持續(xù)。