房地產救助的美國經驗.pdf

房地產救助的美國經驗。美國房地產與金融體系深度融合，住房金融體系圍繞住房抵押貸款及其資產證券 化展開。美國住房金融體系圍繞抵押貸款形成了一級市場和二級市場，一級市場 中聯邦住房貸款銀行系統 FHLs 為銀行提供低成本資金，銀行則為家庭發放房貸， 符合條件群體的抵押貸款可獲得政府機構擔保，獲取更優惠的房貸。兩房等機構 從銀行購買抵押貸款，并將其證券化后打包成 MBS 出售給二級市場的投資者， 并對發行的 MBS 進行擔保，為銀行提供流動性。美國超過 80%的房貸通過證券 化流入二級市場，抵押貸款證券化程度高，地產與金融深度融合。抵押貸款資產 證券化同時推高了居民部門和金融部門的杠桿率，風險蘊含其中。

大蕭條的啟示：加強政府宏觀調控和完善住房金融體系。大蕭條初期，美國政府 放任市場經濟自我調節導致經濟持續衰退，羅斯福上臺后開始積極的政府干預， 穩定銀行擠兌風險后，通過以工代賑興建基礎設施，降低失業率以恢復經濟，在 住房領域先后設立機構為居民抵押貸款提供擔保，延長房貸期限并降低首付減輕 居民負擔，同時建立抵押貸款二級市場為銀行提供流動性，大蕭條后美國完善了 住房金融體系并沿用至今。

次貸危機的啟示：通過國家信用介入穩定市場。21 世紀初，美國地產繁榮使市場 樂觀情緒上升，寬松的房貸政策和金融監管滯后同時進行大量金融創新，最終引 發次貸危機并戳破房地產泡沫。美國通過國家信用擴張將抵押貸款的風險敞口由 市場轉移至財政部和美聯儲，從而為市場注入信心穩定預期。美聯儲通過降息和 量化寬松實施寬松的貨幣政策，財政部則購買金融機構大量的不良資產，同時通 過減免稅收、提供就業崗位、減輕房貸負擔為居民紓困，再增加財政支出以恢復 經濟。美國在度過次貸危機的同時也導致政府杠桿率增加和美聯儲擴表。

房地產救助的美國經驗：國家信用介入是走出危機的關鍵。兩次危機都伴隨著政 府通過增加財政支出、提供擔保、注入流動性以救助金融機構、居民和實體企業， 從而穩定市場預期。兩次危機的應對都表現出先穩定金融系統后側重救濟居民與 恢復經濟的舉措，對居民的救濟中減輕住房負擔和增加就業是形成良性循環的可 持續方案。