房地產行業2024年中期策略：政策堅定信心，基本面逐步修復.pdf

房地產行業2024年中期策略：政策堅定信心，基本面逐步修復。政策復盤及展望：防守到進攻，去庫存、穩房價。24 年 4 月政治局會 議表態出現積極轉變，“517 新政”突破了原有的政策限制，目前除一 線和海南重點區域外，均解除限購，首套房最低首付比例降至 15%， 按揭利率下限取消，24 年二季度政策強度超預期，發力點在于核心城 市房價企穩，對于本輪周期的恢復具有重要作用。

需求端：預計 24 年銷售面積同比-15%，逐步改善。23 年 7 月以來， 新房市場單月年化銷售面積為 9-10 億平米，并沒有進一步惡化，銷售 面積降幅最大的階段已經過去，目前新房需求相對穩定，517 新政后， 6 月高頻 53 城新房成交面積同比降幅收窄，14 城二手房成交單月同 比轉正，基本面逐步改善。我們預計 24 年全年商品房銷售面積 9.5 億 平米，同比-15%，銷售金額 9.5 萬億元，同比-18%，銷售均價同比4%，25 年價格同比回升，新房總量穩定。

供給端：投資壓力依然較大。（1）新開工：在銷售面積同比-15%的情 況下，在房價確認上漲之前，年內開工表現弱于銷售，預計 24 年全年 新開工面積 7.7 億平米，同比-20%；（2）竣工：從微觀層面來看，32 家房企 23 年土地儲備面積 13.7 億平米，同比-19%，儲備的下降以及 出險企業現金流壓力的增加，24 年竣工承壓下行，預計 24 年全國竣 工面積同比-20%；（3）投資：低開工、高退出施工的壓力依然存在， 預計 24 年施工面積 74 億平米，同比-12%，土地投資有一定滯后性， 預計 24 年同比-15%，預計 24 年房地產開發投資總額 9.7 萬億元，同 比-13%，25 年同比-10%，26 年同比轉正。

價格是重要觀測指標。根據中介數據，74 城市二手房價格環比跌幅最 大的區間為 21Q3-Q4、22Q3、23Q3，從 23 年 7 月之后，單月環比降 幅趨勢性收窄，上海重點樓盤價格指數在 6 月也有企穩跡象，核心城 市房價是觀測本輪周期復蘇節奏的關鍵指標，也是企業估值的關鍵。