房地產(chǎn)行業(yè)歷史周期復(fù)盤：變化的周期，不變的交易.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)歷史周期復(fù)盤：變化的周期，不變的交易。我們回顧了歷史三輪地產(chǎn)復(fù)蘇周期的政策面、基本面、市場(chǎng)面特點(diǎn)，為板 塊投資提供借鑒。 2008-2009：貨幣政策與行業(yè)政策大幅放松下，銷售面積同比增速在政策放 松 5 個(gè)月后即實(shí)現(xiàn)回正，政策預(yù)期與基本面支持下，板塊最大漲幅 215.1%，最大累計(jì)超額收益 99.3%。 2010-2012：貨幣政策適度寬松，部分城市放寬行業(yè)政策，缺少全國(guó)范圍寬 松政策支持，基本面改善節(jié)奏偏慢，政策放松 9 個(gè)月后銷售面積當(dāng)月同比 首次回正，政策與基本面均偏弱背景下，板塊最大漲幅為 46.3%，最大累 計(jì)超額收益 30%。 2014-2016：貨幣政策寬松，行業(yè)政策進(jìn)行兩輪寬松，同時(shí)啟動(dòng)棚改貨幣化 安置，在政策持續(xù)釋放背景下，銷售市場(chǎng)雖然修復(fù)節(jié)奏偏慢但走出持續(xù)性 增強(qiáng)走勢(shì)，板塊最大漲幅 233.7%，最大累計(jì)超額收益 98.8%。

回顧三輪地產(chǎn)周期，由政策松綁到基本面兌現(xiàn)是板塊行情的主線，基本面 表現(xiàn)是收益的核心。三輪周期政策的寬松幅度、推進(jìn)節(jié)奏，基本面的響應(yīng) 速度、復(fù)蘇力度存在差異；隨著地產(chǎn)周期被市場(chǎng)重復(fù)交易，預(yù)期先行的現(xiàn) 象也越發(fā)顯著；但從交易政策預(yù)期，到政策落地交易基本面修復(fù)預(yù)期，到 基本面出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善的交易內(nèi)核貫穿始終。

以政策為方向，基本面為核心的原則，我們認(rèn)為近期行業(yè)有如下積極信 號(hào)：①政策將消化存量納入考量，盡管收儲(chǔ)等政策落地節(jié)奏偏慢，但我們 認(rèn)為應(yīng)該更關(guān)注政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)變的信號(hào)以及方向意義；②進(jìn)入 2024 年國(guó)債收 益率與租金收益率差額開(kāi)始收窄，房?jī)r(jià)估值得到支撐；③二手房市場(chǎng)熱度 提升，部分核心城市在 517 政策后出現(xiàn) 22 年以來(lái)政策放松后少見(jiàn)的成交熱 度持續(xù)提升現(xiàn)象，向低能級(jí)城市以及新房市場(chǎng)傳遞信心。