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房地產行業專題研究：地產業績延續探底，政策支持行業企穩。2024 年前三季度，24家樣本房企營業收入同比降22.7%，歸母凈利潤同比降187.7%，毛利率降至13.3%，資產負債率為76.5%，合同負債總額下降27.5%至17153億元。全國商品房累計 銷售金額和面積降幅均有所收窄，全國 300 城宅地供應面積同比減少 35.2%，成交面積降 37.3%。房企融資成本有所下降，9月利率小幅回升至3.1%，但流動性壓力依然較大。政策方 面，中央定調“止跌企穩”，供需兩側推出多項措施，助力市場企穩。一線城市放寬限購，多 地推進保障性住房收儲項目落地。

報表端：業績持續承壓，房企延續縮表

24 家樣本房企2024年前三季度營業收入同比下降22.7%，降幅較2023年全年走 擴；歸母凈利潤同比下降187.7%，降幅持續擴大；整體毛利率為13.3%，較2023 年全年下降2.7個百分點；整體銷管費用率為5.6%，較 2023年全年上升0.8個百 分點；合同負債總額為17153億元，同比減少27.5%，合同負債對營業收入的覆蓋 倍數整體上升至1.7倍；資產總額降至8.36萬億元，同比下降11.2%；資產負債 率為76.5%，同比下降1.4個百分點。

經營端：政策助力銷售改善，央國企和改善性房企更具韌性

2024 年 1-9 月，全國商品房累計銷售金額同比下降22.7%，累計銷售面積同比下 降17.1%，降幅均逐步收窄。根據克而瑞數據，百強房企1-9月的累計銷售金額共 計28605 億元，同比下降38.6%。根據中指院數據，1-9月全國300城宅地累計供 應面積為20234萬平方米，同比減少35.2%，累計成交面積為14990萬平方米，同 比減少37.3%。綠城中國、建發房產、濱江集團、保利發展及中海地產位居權益拿 地金額TOP5，頭部央國企保持合理的拿地節奏。

融資端：融資成本有所下降，流動性壓力仍在

根據中指院數據，2024 年債券發行總額延續下行，2024 年 1-6 月累計發行 2828 億元，同比下降29.8%，7月、8月單月同比降幅逐漸收窄，9月同比增長6.6%。 2024 年上半年平均利率降至3.1%，7月和8月分別降至2.8%和2.5%，9月利率小 幅回升至3.1%。截止2024年9月末，房企債券余額為22898億元。從債券到期時 間來看，2024年第四季度到期債券余額為1161億元，2025年到期債券余額為7007 億元，房企整體仍將承受較大流動性壓力。

政策端：政策組合拳落地，供需兩側齊發力

中央層面，政治局會議定調“止跌企穩”，一攬子增量政策相繼出臺，央行通過下 調LPR、降低存量房貸利率、調整二套房首付比例等措施，降低居民購房成本。此 外，優化保障性住房再貸款政策，支持收購房企存量土地，促進房地產供需平衡。 地方層面，一線城市迅速響應中央定調，放寬樓市限購限制。各地因城施策推進保 障性住房收儲政策，部分項目已率先落地。