房地產(chǎn)行業(yè)尋找復蘇線索系列報告之【成都】：西部戰(zhàn)略要地，政策推動需求迭代.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)尋找復蘇線索系列報告之【成都】：西部戰(zhàn)略要地，政策推動需求迭代。

1、 成都市房地產(chǎn)政策：建筑規(guī)范率先調(diào)整，打開改善產(chǎn)品發(fā)展空間

成都市是率先進行設計規(guī)范調(diào)整的核心城市，于2017年對房屋規(guī)劃設計要求進行調(diào)整，容積率下行、樓面價上漲，助力房企提升產(chǎn)品力以及改善型需求的釋放。 本輪周期中，建筑規(guī)范調(diào)整為市場產(chǎn)品迭代打下基礎，改善型產(chǎn)品的推出在穩(wěn)住成都整體房價、推動改善需求入場及提高土地市場熱度方面起到一定作用。

2、成都市新房及二手房市場：市場回暖勢頭延續(xù)，供給側(cè)房價底部有望率先形成，產(chǎn)品出現(xiàn)明顯代際差異，部分項目實際得房率超100%

新房及二手房總量持續(xù)放量，十一假期之后商品住宅成交面積單周維持40萬方以上量級，較9月周均成交幾乎翻倍；二手房市場在十一假期后第三、四周成交 面積保持60萬方以上成交規(guī)模，顯著高于2023年周均成交量45.8萬方，成交量高位企穩(wěn)；10月成都二手房新增掛牌量環(huán)比下降2.8%，且二手房看房人數(shù)持續(xù) 上漲。此外，926新政后部分開發(fā)商收回折扣、主動漲價，表明開發(fā)商銷售信心回升，掛牌量下降也表明二手房業(yè)主對房價回穩(wěn)信心提升。我們認為，本輪周 期房價企穩(wěn)較成交量企穩(wěn)更加重要，若房企端及二手房業(yè)主端率先形成房價底，則有助于市場進一步“止跌回穩(wěn)”。 2023年成都市產(chǎn)品代際差異顯現(xiàn)，新一代產(chǎn)品實際得房率比前代產(chǎn)品增加約15-20%，部分項目得房率超100%，產(chǎn)品力大幅迭代推動改善型需求持續(xù)入場。 2023年成都市新房及二手房合計成交面積5213萬平，同比增長18.4%。2024年1-10月合計成交面積3552萬平，同比下降18.6%，但整體成交規(guī)模仍與2022 年水平相當，市場需求仍然旺盛。且重點城市對比來看，成都市在房價韌性、去化周期及開盤去化率方面均表現(xiàn)良好，基本面優(yōu)勢顯著，具備率先回暖的潛力。

3、成都土地供應：縮量穩(wěn)價，新規(guī)變化帶動土地熱度提升

2024年1-9月成都市成交69宗土地，合計3468畝，同比下降38%，土地市場成交金額位居全國第6。成都市土地市場整體呈現(xiàn)出“縮量穩(wěn)價”態(tài)勢，9月兩宗 核心板塊宅地高溢價成交，其中天府新區(qū)麓湖37畝地塊是新規(guī)劃理念實施后的首宗“第四代住宅”土地入市，溢價率高達87%，有效拉升了市場預期。

4、成都產(chǎn)業(yè)發(fā)展：西部轉(zhuǎn)移大潮核心城市，人口增長總量領先，有望率先帶動就業(yè)改善

2023年成都市GDP為2.21萬億元，位居全國第7位；2024年前三季度，成都GDP16734億元，同比增長5.2%；GDP總量及增速位居全國前列。常住人口2140 萬人，比上年末增加13.5萬人，同比增長0.6%，10年常住人口CAGR達4.1%。在千萬人口城市中人口增量排名TOP3，人口總量及增速位居全國前列。  9月國務院發(fā)文引導資金、技術、勞動密集型產(chǎn)業(yè)從東部向中西部、從中心城市向腹地有序轉(zhuǎn)移，其中提到通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移來帶動充分就業(yè)。本輪房地產(chǎn)行業(yè)購 買力降低的重要原因之一為居民對就業(yè)及收入預期不足，若產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移能夠帶動充分就業(yè)，則有望提高收入預期，進而提振當?shù)胤康禺a(chǎn)市場。

5、成都城中村推進現(xiàn)狀：24年計劃推進城中村改造貨幣安置補償資金規(guī)模不及商品房成交額10%，成都房地產(chǎn)市場韌性較強主要受內(nèi)生發(fā)展動力影響

2023年，成都市實施棚戶區(qū)改造3094戶、完成率101%，實施城中村改造2718戶、完成率111%。2024年成都市計劃實施城中村改造項目70個。我們可以大 致計算2024年城中村改造貨幣補償?shù)慕痤~，進而大致推測其對房地產(chǎn)市場影響程度。2024年成都市計劃改造項目70個，截至9月末，已啟動項目60個，我們 假設全年實際完成率達到100%，則成都市2024年預計實際通過貨幣化安置的補償金額約為315億元，假設全部流入新房市場，則占2023年全年商品住宅銷 售金額的9%。因此，我們可以看到成都市受城中村改造帶來的市場增量有限，市場韌性較好主要因人口增加及產(chǎn)業(yè)發(fā)展內(nèi)生動力影響。