信達地產研究報告：地產新勢力，崛起正當時.pdf

信達地產研究報告：地產新勢力，崛起正當時。房企高周轉模式的突破具有必然性。全國住宅土地價格從2004年的726元每平上漲到2022年的9118元每平，近 二十年地價翻了12倍。由于開發商在土地投資和開發建造時，通常需要撬動較 多的貸款，因此資金成本是一筆不小的開支。當土地價格不斷上漲，而售價受政 策和市場環境影響相對穩定時，這意味著開發商的利潤只能通過縮短拿地到銷售 的時間，以減少資金成本，對沖地價上漲對利潤的侵蝕。我們認為，房企高周轉 模式得以為繼的核心要素在于需求總量可以消化供應量的增長，同時資產價格的 持續上漲能夠維持房企生存的必要利潤空間。但是當需求從總量增長變為局部增 長，資產價格受供過于求的影響下行時，開發商再提升周轉效率也很難扭轉利潤 下行的趨勢，直至企業難以為繼。因此當人口增速出現拐點、房地產行業需求總 量增長變為局部增長時，房企高周轉模式的突破具有必然性。

房企行業供給側快速出清，產能留白處給新勢力帶來機會

由于房企高周轉模式的底層邏輯已經發生變化，因此房企供給側出現了快速出 清。我們認為，目前房地產行業的競爭格局已從“百家爭鳴”變為“杠鈴式格 局”。杠鈴式格局中只有兩類企業暫且幸存，一類是有土地資源優勢的地方國企 和城投平臺，一類是具備優質產品開發能力的龍頭企業。前者有資源優勢作為競 爭壁壘但缺乏產品和品牌，后者有一定的資源優勢和品牌優勢作為競爭壁壘。然 而從長期來看，土地供應依據城市去化周期來定、城中村的供應逐漸上量，都意 味著地方大量供地的時代已經過去，長期大部分地方國企的競爭實力不如龍頭房 企。我們認為此競爭格局會導致長期新房市場產能出現缺口。這個產能缺口會為 行業新參與者帶來機會。

信達地產是新勢力的標桿代表

我們認為新參與者需要有充足的資金和較強的股東背景作為信用背書，以支持它 在房地產行業周期底部資金周轉順暢。我們認為最符合條件的是AMC類的公 司。中國信達是最早成立的AMC之一，信達地產是中國信達的子公司。2024年 金融監管總局首次發布不良資產業務管理辦法，我們認為這意味AMC機構參與 不良資產業務會更加市場化，經濟效益會優于以往。2025年1月，信達地產公 告和中國信達各出資100億元，搭建200億元的紓困基金，旨在參與包括企業 紓困、問題項目盤活、參與破產重整、法拍等特殊機遇投資。我們認為200億元 資金按照三道紅線資產負債率70%的要求，可以撬動400億元的融資，總共投 資規模可以達到600億元。我們認為，后續盤活基金的持續項目收購，會給公司 帶來項目上的增加、可結算收入和利潤的增加，進而帶動信達市值增加。