一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走.pdf

一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么走。2025 年房地產(chǎn)市場(chǎng)能否止跌企穩(wěn)？開(kāi)年首先看一線。一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的自信，來(lái)自于一線城市的綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，來(lái)自于一線城市對(duì)人才的吸引能力，更來(lái)自一線城市的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和科技創(chuàng)新能力。一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是整體市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。一線穩(wěn)，則全國(guó)穩(wěn)。 近期，我們對(duì)一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了調(diào)研，本文主要探討一線城市供需現(xiàn)狀，并展望后市發(fā)展情況。

一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)韌性十足

新房市場(chǎng)，2025 年 1 月一線城市新房共計(jì)成交288萬(wàn)平方米，扣除春節(jié)假期影響，成交面積同比增長(zhǎng)16%。其中，上海新房銷售面積最高，達(dá) 108 萬(wàn)平方米，北京、廣州和深圳分別為73萬(wàn)平方米、65萬(wàn)平方米和 43 萬(wàn)平方米。廣州和深圳新房供應(yīng)充足，銷售增長(zhǎng)顯著，扣除春節(jié)假期影響，同比分別增長(zhǎng)64%和109%。2月春節(jié)假期后20 天，一線城市新房成交面積較2024 年同期下降10%，其中深圳、上海新房市場(chǎng)熱度較高，同比分別增長(zhǎng)37%、4%，北京、廣州同比分別下降 24%、26%。 二手房市場(chǎng)，開(kāi)年回暖趨勢(shì)延續(xù)，熱度高于新房。2025年1月，北上深二手房銷售面積共計(jì) 336 萬(wàn)平方米，扣除春節(jié)假期影響，成交面積同比增長(zhǎng) 45%。其中，深圳二手房市場(chǎng)表現(xiàn)最為強(qiáng)勁，成交面積同比增長(zhǎng) 89%，上海和北京同比分別增長(zhǎng)50%和26%。2月春節(jié)假期后 20 天，北上深二手房成交較2024 年同期增長(zhǎng)27%，顯示出二手房市場(chǎng)的持續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)。 一線城市房?jī)r(jià)價(jià)格逐步企穩(wěn)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局房?jī)r(jià)指數(shù)，2025年1月一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.1%，漲幅比上月回落0.1 個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京環(huán)比下降0.4%，上海和深圳分別環(huán)比上漲 0.6%和 0.2%，廣州環(huán)比持平。一線城市二手住宅銷售價(jià)格1月環(huán)比上漲 0.1%，連續(xù) 4 個(gè)月增長(zhǎng)。其中，北京環(huán)比上漲0.1%，上海和深圳環(huán)比上漲 0.4%，廣州環(huán)比下降0.2%，降幅持續(xù)收窄。

需求端：一線城市購(gòu)房需求與購(gòu)房資格、能力、意愿高度相關(guān)

一線城市憑借強(qiáng)大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力、豐富的就業(yè)機(jī)會(huì)、完善的配套設(shè)施以及優(yōu)質(zhì)的醫(yī)療和教育資源，對(duì)居民購(gòu)房定居的吸引力持續(xù)增強(qiáng)。購(gòu)房需求釋放仍取決于購(gòu)房資格、購(gòu)房能力和購(gòu)房意愿這三大條件。購(gòu)房資格很重要，主要由限購(gòu)等因城施策措施影響，一線城市已有明顯優(yōu)化，仍待進(jìn)一步放松。目前廣州限購(gòu)已全面放開(kāi)；北京以五環(huán)為限調(diào)減社保年限，通州限購(gòu)政策與全市并軌；上海，非滬籍外環(huán)外購(gòu)房社保年限要求再縮短，非滬籍購(gòu)買外環(huán)外只需1年社保；深圳核心區(qū)購(gòu)房需繳納 1 年社保，非核心區(qū)不限購(gòu)。購(gòu)房能力，主要由首付比例、貸款利率等信貸環(huán)境影響。一線城市房?jī)r(jià)高、套均總金額較高，居民依賴信貸。首付比例已降低。一線城市首套房首付比例均為 15%，二套房有所差異。房貸利率維持低位，北京首套房商貸利率下限為L(zhǎng)PR-45 個(gè)基點(diǎn)，二套房五環(huán)內(nèi)為L(zhǎng)PR-5 個(gè)基點(diǎn)、五環(huán)外為 LPR-25 個(gè)基點(diǎn)。上海、深圳首套房商貸利率下限為 LPR-45 個(gè)基點(diǎn)，二套房為L(zhǎng)PR-5 個(gè)基點(diǎn)。廣州，房貸利率維持在 3%左右。

購(gòu)房意愿，則主要受房?jī)r(jià)如何變化、期房能否如期交付、房屋質(zhì)量等的心理預(yù)期影響。房?jī)r(jià)的走勢(shì)是近期購(gòu)房者的主要購(gòu)房參考依據(jù)，北上深自 2024 年 10 月開(kāi)始連續(xù)4 個(gè)月二手房房?jī)r(jià)指數(shù)環(huán)比上漲，廣州環(huán)比跌幅持續(xù)收窄，這一趨勢(shì)對(duì)購(gòu)房者的預(yù)期產(chǎn)生了積極影響。期房能否如期交付，對(duì)于一線購(gòu)房者的影響較小，特別是保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的有力推進(jìn)后，購(gòu)房者對(duì)期房的顧慮有所減輕。購(gòu)房者對(duì)房屋品質(zhì)的預(yù)期得到了顯著提升，2024 年深圳市出臺(tái)新版《建筑設(shè)計(jì)規(guī)則》，提升了住宅的使用率；北京市推出《高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則》和《平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，優(yōu)化了居住舒適度，為購(gòu)房者提供了更優(yōu)質(zhì)的選擇；廣州啟動(dòng)“智慧+品質(zhì)”住宅建設(shè)試點(diǎn)。隨著一線城市新房設(shè)計(jì)規(guī)范的不斷完善，購(gòu)房者對(duì)房屋品質(zhì)的預(yù)期將改善，有助于提升購(gòu)房者對(duì)新房的偏好。需求結(jié)構(gòu)，改善性需求主導(dǎo)新房成交，而二手房成交以小戶型為主。一線城市新房市場(chǎng)中 90-120 平方米戶型成交占比持續(xù)提升，成為主力面積段。其中，上海改善性需求最為突出，2024 年該面積段成交占比高達(dá) 55%，2025 年 1-2 月進(jìn)一步提升至56%。北京的改善需求也占主力，占比 34%。廣州、深圳市場(chǎng)則呈現(xiàn)剛需與改善性需求“雙核驅(qū)動(dòng)”的格局，90 平方米以下剛需戶型與90-120平方米改善性產(chǎn)品成交占比相近。 一線城市二手房成交結(jié)構(gòu)則延續(xù)剛需置業(yè)為主的市場(chǎng)特征。