房地產行業中期策略：開發為矛，運營為盾.pdf
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- 時間：2025/06/23
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房地產行業中期策略：開發為矛，運營為盾。
基本面分析：止跌回穩進程幾何？一二手房持續分化中
從成交量看，新房受供給約束維持低位，二手房高位回落。
從價格看，5月新房環比-0.2%，二手房環比-0.5%，降幅均走擴，新房降幅小于二手房。
當前新房正在演繹：①縮量：23年以來，住宅銷售面積>宅地成交建面>住宅新開工面積，形成供需剪刀差，持續去庫中。②提質：銷售承 壓倒逼產品升級，新房形成低容積率+高得房率趨勢。
當前二手房正在演繹：受到高質量新房分流+掛牌量的沖擊。
政策面分析：進入深水區，有待突破傳統框架
24Q4以來政策環境最為寬松，傳統需求端政策加碼的空間已有限。盡管首付門檻及房貸利率均為歷史最低水平，但居民新增中長貸持續承 壓，1-5月累計同比-2.9%，有待打通從信貸擴張到房價企穩的路徑。
中長期展望：經濟增長、收入提升、人口流入，支撐地產企穩。通過篩選出本輪周期中樓市仍逆勢增長的城市：鄂爾多斯、呂梁、 隴南、商洛，復盤發現共性：產業發展、經濟增長、收入提升、人口流入，支撐當地樓市量價齊升。
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