招商蛇口研究報告：從投資提質到資管循環，蛇口出發的行業“長跑者”.pdf

招商蛇口研究報告：從投資提質到資管循環，蛇口出發的行業“長跑者”。公司概況：招商蛇口是招商局集團旗下綜合開發運營板塊的旗艦企業，其前身 可追溯至1979年改革開放之初創辦的蛇口工業區。管理層方面，公司主要管 理層人員均為體系內提拔，行業經驗豐富且能保證經營戰略穩定性。業務結構 上，開發業務貢獻約九成收入和毛利潤。財務方面，公司整體財務情況保持穩 健，同時公司減值計提相對充分，或為后續業績修復打下基礎。

開發業務： 2025年初以來公司全口徑銷售金額排名升至行業前四；拿地端保 持聚焦且產品力提升，同時2025年1-7月公司全口徑拿地力度較2024年全 年上升18 PCT 至40%，據測算，2022年及以后拿地的項目去化率和凈利率 均有明顯上升。此外，公司一方面擁有蛇口、太子灣、前海等歷史戰略資源， 另一方面在上海等核心城市通過舊改等方式獲取增量優質資源的能力也曾被 驗證，戰略資源的逐步釋放或為公司后續業績提供支撐。

資產運營業務：資產運營業務整體經營表現保持平穩。同時，公司已經搭建起 三個REITs平臺，打通了“投、融、建、管、退”的不動產資管閉環。蛇口 產園REIT已完成首次擴募并擬二次擴募，關注REITs擴募“常態化”帶來 持續利潤貢獻以及公司通過不動產資管循環擴大資產管理規模的可能性。

物業服務業務：自2019年重組上市以來，招商積余收入和利潤保持增長，近 年來通過組織變革、優化采購體系、構建全生命周期管理體系等措施推動降本 增效，降本增效措施持續落地背景下關注公司利潤率進一步提升的可能性。