新鴻基地產(chǎn)研究報(bào)告：厚土待春，新鴻基地產(chǎn)的資產(chǎn)重估機(jī)遇.pdf

新鴻基地產(chǎn)研究報(bào)告：厚土待春，新鴻基地產(chǎn)的資產(chǎn)重估機(jī)遇。

宏觀與行業(yè)修復(fù)共振，公司香港開發(fā)業(yè)務(wù)有望率先迎來價(jià)值重估

美聯(lián)儲(chǔ)于 9 月 18 日重啟降息 25bp，推動(dòng)美債收益率下行。歷史數(shù)據(jù)顯示， 美聯(lián)儲(chǔ)降息與恒生地產(chǎn)類指數(shù)呈負(fù)相關(guān)性（相關(guān)系數(shù)-0.61），人民幣兌港 元匯率與恒生地產(chǎn)類指數(shù)正相關(guān)（相關(guān)系數(shù) 0.59），人民幣升值通常推動(dòng) 地產(chǎn)板塊上漲。此外，1-7 月,香港住宅市場顯示供需結(jié)構(gòu)優(yōu)化和價(jià)格企穩(wěn)的 跡象，且租金回報(bào)率持續(xù)高于按揭利率，進(jìn)一步支持了需求回暖，行業(yè)基本 面持續(xù)改善。我們認(rèn)為，公司作為恒生地產(chǎn)類指數(shù)的核心權(quán)重股，有望直接 受益于宏觀利率下行與匯率驅(qū)動(dòng)的估值修復(fù)。同時(shí)，由于公司香港開發(fā)業(yè)務(wù) 儲(chǔ)備充裕，在本地樓市基本面持續(xù)改善的背景下，香港物業(yè)價(jià)值重估彈性突 出，其資產(chǎn)價(jià)值重估節(jié)奏有望領(lǐng)先同行。

公司投資性物業(yè)未來 2-3 年有望迎來收獲期，擴(kuò)大經(jīng)常性收入

公司投資物業(yè)板塊未來 2-3 年有望步入收獲期，支撐其經(jīng)常性收入持續(xù)增 長。香港方面，預(yù)計(jì) 2026-27 財(cái)年將有 7.8 萬平米的零售物業(yè)和 16.9 萬平 米的寫字樓物業(yè)迎來竣工，將帶動(dòng)公司香港的自持購物中心和寫字樓規(guī)模分 別較 2025 財(cái)年末提升 7%/17%。內(nèi)地方面，預(yù)計(jì)同期將新增約 37.2 萬平米 購物中心和 63.2 萬平米寫字樓，屆時(shí)內(nèi)地自持購物中心和寫字樓規(guī)模將分 別較 2025 財(cái)年末提升 44%/76%，主要包括上海徐家匯中心、杭州國金中 心、廣州環(huán)貿(mào)廣場（廣州南站 TOD）等。我們認(rèn)為上述項(xiàng)目的落成將推動(dòng) 公司投資性物業(yè)規(guī)模邁入新一輪擴(kuò)張周期，租金收入增長可期。

我們與市場觀點(diǎn)不同之處

自 5 月初 HIBOR 回落以來，公司股價(jià)累計(jì)反彈約 30%，市場普遍認(rèn)為其已 相對(duì)充分地反映香港樓市復(fù)蘇預(yù)期，擔(dān)憂后續(xù)上漲空間受限。但我們認(rèn)為， 年初至今公司的股價(jià)表現(xiàn)仍屬溫和，尚未完全反映市場對(duì)香港樓價(jià)企穩(wěn)回升 的樂觀預(yù)期。更為重要的是，市場或低估了公司中長期基本面的邊際變化， 特別是其經(jīng)營性物業(yè)未來 2-3 年即將迎來集中入市，后續(xù)公司經(jīng)常性收入規(guī) 模有望迎來進(jìn)一步擴(kuò)張，或成為支撐其估值持續(xù)修復(fù)的關(guān)鍵變量。