房地產行業收儲一周年回顧：身負重任，升級可期.pdf

房地產行業收儲一周年回顧：身負重任，升級可期。8 月以來政策頻率加快，Q4 為歷年政策落地高峰期。21 年下行周期以來，每年 Q4 都為新政策落地高峰期。 21 年 9 月中央對地產融資態度轉向，提出“兩個維護”表態。22 年“930”首套房貸利率調節機制、換購二手 個稅優惠等組合拳出臺，11 月“第二支箭”擴容、“央行 16 條”出臺、股權融資重啟。23 年“831”首付及二 套房貸利率下調，存量房貸利率下調。24 年“924”二套首付下調、存量房貸利率再下調、收儲支持增強。今年 8 月國常會再提止跌回穩，北上深限購放松，政策頻率加快，預計 25Q4 新政策落地概率較大，托底地產需求。

收儲進展加快，進一步大規模落地需要長期資金支持。收儲起源于 24 年 4 月政治局會議“消化存量”的表態， 由于一開始推進的二手房“以舊換新”效率較低，在 24 年“517”新政后轉向新房收購及土地回購。存量房收儲 主要由保障性住房再貸款及專項債支持，落地不多，主要為缺乏長期資金。保障性住房再貸款央行貼息最長 5 年，除非收儲折扣壓低，否則保租房運營項目難以盈虧平衡。專項債期限 10 年-30 年，期限較長，但規模受限 于各地專項債額度分配。土地回購由專項債支持，今年以來土地回購專項債發行超 5000 億元，且 6 月以來規 模上行，項目落地較快，土地回購主要問題在于 80%以上資金投向城投，對地產拉動有限。未來更長期限的中 央資金補充、更靈活的地方平臺考核機制將助力收儲工具功能的發揮，給地產行業帶來增量資金。

常規政策失效，非常規政策中收儲著力點較強。地產政策工具分為常規與非常規兩類。常規政策主要包括降低 成本政策首付&利率下降及放松限制政策限購放松&認房認貸政策，常規政策局限在于刺激效果會逐漸減弱。08 年周期僅首付、利率下調政策，就可在一年內扭轉市場走勢；14-16 周期，首付、利率下調政策需搭配大規模 限購解除使用，且連續多次中央政策刺激，才在兩年左右穩住市場，后期靠 PSL 放量推升市場；本輪周期常規 政策的刺激效果持續時間更短，且空間有限。在此情況下，23 年中央開始轉向非常規政策城改及收儲，城改政 策及資金框架已較完善，但由于城改本身周期長、難度高，落地有限，收儲目前相對有著力點且見效快，或將 成為 Q4 的主要政策發力方向。

信心是恢復關鍵，看好地產板塊投資機會。市場景氣仍處下行通道，國常會表示要“采取有力措施鞏固房地產 市場止跌回穩態勢”，北上深也率先進行四限放松激發市場信心，展望 Q4，非常規政策中收儲增量長期資金及 考核方式的調整或成為重點發力方向，供需兩側政策的持續發力共同穩定市場預期，加大達成“止跌回穩”目 標概率。目前板塊估值處于歷史低位，Q4 可能政策帶來的信心改善將帶來估值修復，看好地產板塊投資機會。