房地產行業“好房子”系列報告：煥新居住生態，重塑供給格局.pdf

房地產行業“好房子”系列報告：煥新居住生態，重塑供給格局。

“好房子”或賦予房企新的增長邏輯，重申推薦“三好”房企

當前市場中“好房子”銷售去化明顯優于平均水平，產品力突出的房企或將 獲得更好的銷售轉化和更穩健的現金流，繼而強化其投資能力，形成產品銷售-投資的正循環。我們認為產品力或將成為房企穿越周期的核心競爭力 之一，重塑企業市場地位和競爭格局。

好房子”是一項系統性工程，其提出具有多重現實意義

隨著我國住房需求從“有沒有”進入“好不好”階段，住房品質已成為政策 關注與市場選擇的焦點之一。在此背景之下，“好房子”概念于 22 年首次 被提出，“好房子”項目規范于 25 年正式落地，標志著中國住房進入品質 時代。“好房子”系統性工程的提出具備三重現實意義：1）供給端來看，“好 房子”供給十分有限，多數住房存在房齡老、無電梯等痛點，30%的房子房 齡在 25 年以上，80%的住房沒有電梯；2）需求端來看，購房者需求亦呈 現改善化趨勢，中指院數據顯示 25 年 1-8 月 30 個重點城市 22 個城市大戶 型成交占比同比提升，部分城市提高 4pct 以上；3）“好房子”或可打破低 質房源對于整體房價的負循環壓力，對穩定房價有積極作用。

“新規范”是主要抓手，更好的居住體驗是核心要素

政府工作報告將“好房子”總結為“安全、舒適、綠色、智慧”四個特征。 安全指房屋應能經得起時間考驗，長期安全穩固。舒適側重于居住體驗舒適 宜人，空間布局更為合理。綠色指滿足綠色建筑標準，節能減排。智慧傾向 于提高居住的便利性、安全性和管理效率。但從購房人的角度，高得房率與 更好的居住體驗是其最為關注的指標，而新規產品多數均擁有這兩項優勢， 從銷售去化情況來看，新規產品去化情況要高于平均水平。根據克而瑞跟蹤 統計的 70 個實得率超 100%的項目，7 成以上的項目銷售去化率都達到 40% 以上，高于一般項目平均，其中 18%的項目去化率到 80%，29%的項目去 化率約 60-80%，去化水平較為出色。

以智能手機與汽車行業為鑒，“好房子”或將重塑行業格局

根據智能手機高端化與新能源汽車崛起的經驗，產品迭代往往成為格局重塑 的驅動力之一。當下房地產行業正由規模競爭轉向質量競爭，產品力亦成為 房企的核心競爭力之一。頭部房企加速構建“好房子”體系，在舒適度、功 能性、服務等方面對產品進行迭代，以強化產品力，提高銷售能力。“好房 子”邏輯或已在銷售與資本市場得到驗證。22 年 8 月好房子被提出，截至 25 年 9 月，近 12 個月全國商品房銷售額較 22 年全年下降約 29%，而華潤、 建發、綠城、中海銷售降幅均在 20%以下；股價方面，23 年至今“好房子” 樣本房企相對行業指數均實現 20pct 以上的超額收益。而隨著新住宅項目規 范的陸續落地，“好房子”上升為行業標準，或進一步放大產品能力差異， 推動企業競爭格局重塑。