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華潤置地公司研究報告：銷售穩居前三，購物中心租金雙位數增長。開發業務：銷售穩居前三，投資力度提升。根據月度經營公告，25 年 公司銷售金額 2336 億元，同比-10.5%，銷售面積 923 萬方，同比18.6%，銷售均價 2.5 萬元/平，同比+10%。投資端，25 年拿地金額 916 億元，同比+18%，權益拿地金額 683 億元，同比+30%，拿地權 益比 74%，比 24 年提升了 7pct。全口徑拿地力度 39%，同比提升 10pct，權益補貨力度 80%，同比提升 24pct。華潤置地 25 年拿地城 市結構變化不大，拿地均價提升 39%，表明在核心城市內部聚焦。

經常性業務：購物中心租金雙位數增長。根據經營公告（全口徑），25 年租金收入 329.4 億元，同比+12.8%，增速平穩，輕資產管理和生態 圈收入182.1億元，同比-3.3%。整體經常性收入 512億元，同比+6.5%。

業績預測：預計 25 年核心凈利潤 210 億元。我們預計 25-27 年核心 凈利潤分別為 210 億元、232、256 億元，同比分別-17%、+10%、 +10%。拆解來看，預計 25 年 210 億元核心凈利潤=開發 93 億元+投 資物業 98 億元+輕資產生態圈 19 億元，剔除 REITs 貢獻、并表稅后 減值、投資收益影響后，并表開發經營凈利潤為 105 億元，凈利率為 5.0%，較 24 年回落 1.2pct。公司業績結構不斷優化。一方面是非開發 核心凈利潤占比預計 56%，首次突破 50%，另一方面，25 年開發結轉 規模與質量保持領先，隨著新貨占比提升，整體減值包袱逐步減弱。