房地產行業“以舊換新”專題報告：上海重啟試點，邏輯順、預期效果強、值得期待.pdf

房地產行業“以舊換新”專題報告：上海重啟試點，邏輯順、預期效果強、值得期待。收購類以舊換新重現上海，將成為重要政策抓手。現有政策工具中以舊換新與中央“去庫存”和城市更新的目 標最為契合。以舊換新分為收購類與幫賣類兩大模式，收購類自 24 年 4 月從鄭州和南京開始陸續推進，大多 為各地平臺自發行為，規模有限。幫賣類由于無增量資金引入，覆蓋范圍廣，需求落地更多取決于市場環境。 此外各地亦推出購房補貼、公積金等配套支持政策。但實際推進遇到困難，各地落地力度偏弱，25 年起中央政 策轉向以收儲模式為主。26 年 2 月國企收購類以舊換新重現上海，預計最核心城市的以舊換新也將最為有效。

政策聚焦穩低價房源，有效傳導置換需求。此前新房收儲效果不及預期，本輪政策調整收儲對象為二手房，目 標為實現房價企穩。根據每日經濟新聞報道，已明確的房源要求為，2000 年以前建成、≤70 平、≤400 萬， 優先考慮租售比較高區域，旨在低價置換鏈條的打通將逐級帶動高價成交循環。當前上海全市二手房掛牌口徑 庫存 15.7 萬套，假設未來成交穩定在月均 2 萬套，以去化周期降至 6.5 個月為目標，需完成 2.7 萬套收儲規模， 按每套 200 萬資金計算，所需資金量約 540 億元。按 1：2 的置換杠桿估計，將帶動市場新增成交 1080 億元， 對市場總成交額拉動 9%，對新房拉動 24%，有效撬動改善性需求。在 20%財政出資和 80%銀行配資的資金結 構假設下，財政杠桿可達 10x，資金效率高。

政策落地具備可行性，將加速房價企穩。地域可行性而言，上海具備政策先行優勢、政府信用強、市場企穩概 率高等特點，保障政策落地實施。浦東、靜安、徐匯三區二手房成交量占全市 60%-70%，市場影響力大，配套 成熟且庫存充足，價格已初步企穩，具備以舊換新的最優條件。市場環境而言，26 年 1 月市場二手去化周期下 降至 22.2 個月，成交均價環比回彈 2%，一線城市去化周期降至約 1 年，房價出現企穩跡象，以舊換新政策加 入將助推市場企穩。