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上傳者：AB*****
時間：2026/03/20
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REITs行業不動產資產證券化系列（四）：奧特萊斯行業經營韌性凸顯，看好頭部運營商及其REITs。

商業不動產REITs 正式啟動為奧特萊斯等優質零售資產打通融資渠道，已有兩單奧特萊斯商業不動產項目獲受理。作為“重奢平替”與“高性價比”的代表性零售業態，奧特萊斯在經濟周期波動中展現出顯著的經營韌性，行業已形成頭部集中、區域分化的競爭格局，招商能力與貨品掌握度構筑企業核心護城河。經營模式層面，聯營模式實現利益共享和風險共擔，疊加低物業成本和房產稅優勢，使其成為商業不動產 REITs 擴容背景下經營韌性較強的優質底層資產。估值方面，首批奧特萊斯項目折現率較為合理，2026 年預測分派率達 4.6%-5.5%，運營成熟、資產優質，具備較高投資價值。

新政推動奧萊 REITs 常態化發行，抗周期資產經營韌性凸顯。當前已有國泰海通砂之船商業不動產 REIT、中金唯品會商業不動產 REIT 兩單項目申報商業不動產 REITs，發行規模分別達 50.6 億元和 74.7 億元。近一年來，全國商業零售 TOP100 企業在營奧萊項目各季度銷售額同比增速從 3.8%逐步攀升至 13.1% ，客流量增速從 6.2%升至 13.8%，顯著高于傳統零售業態，經營韌性凸顯。

宏觀供需環境支撐規模擴張，中觀格局呈現頭部集聚、區域分化，微觀壁壘關注招商及貨品。奧萊資產的研究框架需綜合考量宏觀消費趨勢、中觀競爭壁壘與微觀運營能力。當前國內奧萊行業已形成頭部集中、區域分化的競爭格局，六大連鎖集團銷售額占比超 61%；華東地區以 40%的項目數量占比領跑全國；部分高線城市奧萊存量達 5-10 家，下沉城市崛起。招商能力和貨品掌握度構筑奧萊行業核心護城河，頭部企業憑借規模效應在品牌議價、貨品更新及運營效率上形成顯著優勢。

聯營模式實現利益共享和風險共擔，成本和稅務優勢增厚利潤空間。收入端，奧特萊斯聯營模式通常占 60-90%，運營商收入與商戶銷售額深度綁定，接近 100%租金收繳率和租金保底機制共同保障現金流的穩定性。成本端，奧特萊斯多為郊區選址或街區形態，土地及物業成本較低，目的性消費帶來更高的客流轉化率，外加更低的房產稅負擔，進一步增厚項目的利潤空間。

首批奧萊商業不動產 REITs 運營成熟、資產優質，具備較高投資價值。奧萊業態具備強抗周期性和穩定現金流，看好頭部運營商發行的成熟項目。首批兩單奧特萊斯商業不動產 REITs 原始權益人均為行業一梯隊運營商，2026 年預測分派率在 4.6%-5. 5% ，估值較海外奧萊 REITs 具備一定優勢，具備較高投資價值。