房地產(chǎn)行業(yè)專題研究：我國房價正迎來二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)專題研究：我國房價正迎來二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正。

2026 年我國房價或?qū)⒂瓉矶A導(dǎo)轉(zhuǎn)正

2021 年以來我國房價整體呈現(xiàn)一階導(dǎo)持續(xù)下跌狀態(tài)。而 2026Q1 市場改善 跡象好于往年，體現(xiàn)為二手房成交量自發(fā)修復(fù)、掛牌量上行速度趨緩、房價 結(jié)構(gòu)性改善。我們認為開年以來的復(fù)蘇不僅是季節(jié)性因素，而是多元共振驅(qū) 動的自發(fā)性結(jié)果：1、政策預(yù)期淡化驅(qū)動市場預(yù)期走向穩(wěn)定；2、房價快速調(diào) 整后購房門檻進入剛需“甜蜜區(qū)”，有望驅(qū)動剛需入場；3、低總價房屋“租 金月供差”進入“平衡區(qū)”，驅(qū)動剛需“租轉(zhuǎn)購”以及穩(wěn)健投資性需求入場； 4、高能級城市房價跌回 2016 年或以前，觸及成交“密集區(qū)”，或驅(qū)動房 屋掛牌價跌速放緩以及掛牌量增速放緩。因此，我們認為我國房地產(chǎn)市場正 在平穩(wěn)、有序地走向企穩(wěn)的路上。

房價二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正預(yù)期下的市場有何特點？ 1、市場現(xiàn)點狀企穩(wěn)跡象。城市角度，我們觀察到部分低能級城市今年以來 房價呈現(xiàn)回穩(wěn)跡象，符合我們?nèi)ツ昱袛啵凑{(diào)整時間較長和調(diào)整幅度較深的 低單價城市以及高能級城市核心區(qū)域有望在今年率先走向企穩(wěn)；城市內(nèi)部， 我們觀察到北京上海深圳成都等高能級城市的非核心片區(qū)出現(xiàn)止跌跡象；2、 但對地產(chǎn)投資鏈條意義較弱。我們預(yù)期房價二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正階段，房企擴表投資 意愿依然偏弱，疊加“控增量”政策下，我們認為房地產(chǎn)市場投資重啟仍需 時日，在這一期間地產(chǎn)鏈中后端相對更值得關(guān)注。房價離一階導(dǎo)轉(zhuǎn)正還差什 么？我們認為關(guān)注 3 點：1、置換鏈條是否能夠重新激活，即低總價房屋向 更高價格段的房屋傳導(dǎo)是否順暢；2、重點城市租金能否企穩(wěn)，從而夯實房 價之錨；3、利率環(huán)境能否進一步優(yōu)化。

地產(chǎn)股在二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正下有何機會？ 我們認為房價二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正，意味著房企經(jīng)營和盈利壓力有望在中長期得到邊 際緩解，從而推動房地產(chǎn)板塊風(fēng)險溢價下行，帶來地產(chǎn)股估值筑底。美國和 日本在房價進入二階導(dǎo)轉(zhuǎn)正區(qū)間，其地產(chǎn)指數(shù)或者龍頭房企往往也進入估值 筑底修復(fù)周期。我們建議在這一階段逐步布局地產(chǎn)股。建議關(guān)注：1）估值 處于低位、計提減值準備較為充分的企業(yè)：龍湖集團、新城控股、中國海外 宏洋等；2）歷史負擔(dān)較輕或者現(xiàn)金流更為健康的企業(yè)，為新一輪擴張做準 備：華潤置地、建發(fā)國際集團、濱江集團、中國海外發(fā)展、綠城中國、招商 蛇口、中國金茂、越秀地產(chǎn)等；3）在一階導(dǎo)轉(zhuǎn)正的區(qū)域有布局的企業(yè)：新 鴻基地產(chǎn)等；4）存量交易及地產(chǎn)鏈后端產(chǎn)業(yè)鏈的企業(yè)。