房地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)拐點(diǎn)系列研究一：主導(dǎo)本輪地產(chǎn)拐點(diǎn)，卻被市場忽略的三因素.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)地產(chǎn)拐點(diǎn)系列研究一：主導(dǎo)本輪地產(chǎn)拐點(diǎn)，卻被市場忽略的三因素。因素一：決定實(shí)際房貸利率的為公積金利率而非宏觀利率。市場可能更 關(guān)注實(shí)際利率，忽略了公積金的重要性。時(shí)隔十年政府工作報(bào)告再提“深化公 積金制度改革”，各地公積金政策加速落地。當(dāng)前核心城市的公積金額度普遍 占房屋貸款 50%以上，即真正的房貸利率或接近公積金利率（當(dāng)前公積金利 率 2.6%，商貸 3.06%，已實(shí)現(xiàn)變相貼息），且后續(xù)仍有望降息（2024、2025 年均在 5 月下調(diào) 25bp），實(shí)際貸款利率與租金回報(bào)率相近，企穩(wěn)或更快到來。

因素二：上海房價(jià)先行企穩(wěn)有望傳導(dǎo)至更多城市。市場可能僅關(guān)注到上 海成交放量，低總價(jià)段的房價(jià)實(shí)現(xiàn)企穩(wěn)。但我們發(fā)現(xiàn)以下兩點(diǎn)與過往幾輪都 不相同：1）上海的掛牌持續(xù)下降，4 月初二手房掛牌量降至 8.7 萬套，去化 周期降至 4 個(gè)月，驅(qū)動(dòng)力或源自賣方主動(dòng)撤牌，社會(huì)庫存自然見底；2）二手 房交易的信心在傳遞、置換在啟動(dòng)，價(jià)格正呈現(xiàn)自下而上企穩(wěn)態(tài)勢。參考海外 經(jīng)驗(yàn)，核心城市先企穩(wěn)后，更大范圍的企穩(wěn)或?qū)⒃谖磥?1-2 年內(nèi)，而地產(chǎn)股 的低點(diǎn)恰恰出現(xiàn)在核心城市率先企穩(wěn)前夕或過程中。

因素三：人民幣升值利好樓市企穩(wěn)。市場可能忽略了人民幣升值、企業(yè)結(jié) 匯對樓市的影響，主要體現(xiàn)在兩方面：1）過去幾年，中美利差拉大，匯率表 現(xiàn)承壓，而 2026 年 3 月美元兌人民幣平均價(jià)已升值到 6.9，創(chuàng)下 2023 年 4 月以來新高。匯率壓力減輕有望打開我國貨幣政策空間，提供降息窗口；2） 出口屢創(chuàng)新高，我們預(yù)計(jì) 2022 年至今待結(jié)匯資金或超萬億元，結(jié)匯后有望 拉動(dòng) M1 增速提高，給市場帶來增量資金。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，M1 同比增速走 擴(kuò)，M1M2 剪刀差收窄并轉(zhuǎn)正后的 1-2 個(gè)季度，房價(jià)或有望迎來上漲。