起底歷次房地產調控：背景、措施與效果.pdf

上傳者：v*****
時間：2021/03/16
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通過回顧歷史上三次收緊的背景、措施和效果，對本輪收緊進行了概述，在總結規(guī)律的基礎上，對于2021年房地產政策導向和行業(yè)發(fā)展趨勢進行了預測。歷史回看:房價過快上漲背景下收緊調控。(1)1998年啟動房地產市場以后，2003年明確支柱產業(yè)，房地產投資和銷售過熱并存。121號文發(fā)布標志緊縮性調控全面展開，2005年國八條出臺上升政治高度，2006年國六條開啟新一輪調控。金融為主，抑制投機的一系列措施一定程度上抑制了投資熱，但并未實現(xiàn)控房價目標。(2)2009年房地產走出危機強勢復蘇，房價不斷突破歷史新高。2009年12月，國四條緊縮調控拉開序幕，2010年，史上最嚴調控新國十條推出，嚴厲打擊投機。在土地供應、市場結構、稅收和信貸等調控基礎上，首次推出限購措施，房地產過熱勢頭得到暫時抑制。(3)在前期寬松政策驅動下房地產市場快速擴張，與以往三年一小周期不同，2016年“930”限購重啟宣告收緊周期正式開始后，中央始終堅持房住不炒總基調，地方因城施策，政策保持較高的一致性，弱化了周期波動。供給端方面，治理房地產融資亂象，土地制度和住房供應制度助力長效機制破局。需求端方面，地方政府以限購、限貸、限價等手段因城調控。現(xiàn)狀分析:2021年開啟新一輪房地產調控。2020年疫情沖擊下，房地產調控未從嚴執(zhí)行，寬松措施拉動房地產迅速從疫情中恢復。房地產貸款集中度要求推出拉開新一輪調控的序幕，1月中旬熱點城市政策加碼，對房地產市場造成較大震動，新一輪調控正式拉開。本輪政策需求端，調控打補丁，完善限購限售限價等一系列行政措施，打擊投機，保障剛需，防止資金違規(guī)進入房地產。供給端，土地市場出臺兩集中新政，租賃住房市場增加租賃住房供應量的同時，保障租賃住房居住利益。目前，土地市場熱度下降，住宅市場依舊活躍。規(guī)律總結:調控政策加大波動，并未改變房價上漲態(tài)勢。自2003年到2016年上半年，調控在刺激和和收緊之間切換，采取了一系列金融財稅、行政、土地房地產供應等政策。政策存在一定時滯，刺激政策帶來局部泡沫，收緊政策引發(fā)庫存風險，政策本身加劇了市場的波動，多次收緊調控并沒有真正改變房價不斷上漲的趨勢。前瞻展望:2021年房地產仍存在一定韌性，本輪調控持續(xù)時間可能較長。2021年房地產大概率將繼續(xù)維持求穩(wěn)偏緊的政策，“房住不炒”仍是主基調。2021年投資端仍保持一定韌性。一方面，三條紅線下房企拿地放緩，但另一方面，租賃房和保障房建設有望成為2021年高投資的主要支撐，租賃市場的發(fā)展為2021年房地產投資注入新動能。經濟的全面恢復為銷售提供支撐，但考慮到2020年房地產市場銷售恢復超乎預期，部分需求提前釋放，同時2021年房地產行業(yè)信貸環(huán)境明顯