宏觀專題報告：房地產調控引發的故事

上傳者：潘*
時間：2021/03/19
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宏觀專題報告：房地產調控引發的故事。本輪房地產調控的展開。2021年以來的宏觀經濟和貨幣政策變化，很多都與房地產調控有著密不可分的關系。央行和銀保監會2020年底聯合發布的房地產貸款集中度管理制度，拉開了本輪房地產調控的大幕。從總量視角看，2020年房地產貸款增速并不算高，但除了總量視角外，還需要結合結構視角。2020年，個人住房貸款與總體房地產貸款的偏離值得關注。此外，問題還在于，控房價只管住房地產貸款總量和結構并不夠，由于個人經營性貸款利率低于房地產貸款利率，存在信貸資金借道個人經營性貸款進入房地產市場的可能性。房地產調控引發的貨幣政策變局。最近一段時間，就在熱點城市密集出臺新一輪房地產調控措施的同時，流動性回歸緊平衡格局。從一個更大的視角看，流動性收緊和房地產調控不是相互隔離的、相互孤立的，而是可以看作一組有組織有協調有統籌的共同行動。從央行的角度看，流動性、資本和利率三大約束是一個長效機制，當鼓勵信貸增長支持實體經濟時，央行放松這三大約束；當希望調節信貸總量或信貸結構時，央行收緊這三大約束。 2021年經濟增長可能持續超預期，房地產調控和金融調控可能持續較長時間。學術界有學者提出觀點，認為中國經濟潛在增速正在逐步下臺階，假如這種觀點成立，2021年GDP增速高將完全是由于低基數原因，基數因素消退后將重新下行。然而，從柯布-道格拉斯總量生產函數出發，我們認為中國經濟的潛在增速可能比市場預期更高。由于實際增速圍繞潛在增速波動，這意味著中國經濟實際表現可能比市場預期更好。在這樣的宏觀環境中，房地產調控和金融調控可能持續較長時間。