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紅土深圳安居REIT-180501-投資價值分析報告：供需不平衡中的稀缺資產。C-REITs 市場高歌猛進，投資價值凸顯。國內首批公募 REITs 至 2021 年 6 月 上市以來已逐步進入穩定發展期，截至 2022 年 10 月 14 日，所有已上市 REITs 產品合計總市值達 730.5 億元，以流通市值加權的回報率達 28.2%，資產類型 持續豐富，投資者類型逐漸多元。9 月 27 日，5 只首批上市的 C-REITs 產品正 式發布擴募公告。我們認為 C-REITs 市場體制機制建設已接近成熟，未來板塊 規模將持續提升，優質標的的長期投資價值將進一步得到凸顯。

保障性租賃住房政策支持力度強，潛在發展空間大。保障性租賃住房主要針對 人口凈流入一二線城市有住房困難的新市民及青年人群，作為我國住房保障體 系的重要組成部分，未來將有效彌補我國住房供應體系短板，潛在建設規模大， 服務人群廣泛。“十四五”期間全國 40 個重點城市初步計劃新增保障性租賃住 房 650 萬套，其中廣州、深圳、上海規劃新增保租房分別為 60、40、47 萬套， 分別占新增住房供應 46%、45%和 43%，占新增保障性住房供應的 91%、74% 和 67%。2022 年 5 月以來，多地出臺納保政策；據 ICCRA 統計，截至 2022 年二季度，全國開業長租公寓中 6.9%已完成納保。我們認為隨著政策支持力度 不斷加強，大量低效存量資產將得到盤活，保租房市場也有望在短期內擴大規 模，并為 REITs 市場提供豐富的潛在標的。

深圳城市基本面優異，居住需求長青。2021 年深圳市 GDP 突破 3 萬億元，常 住人口規模達 1768 萬人，近三次人口普查顯示深圳市人口年均增長率持續位居 一線城市首位，2010-2020 年達 5.4%，2020 年深圳市深圳常住人口中流動人 口占比達 71%，65 歲以上人口占比僅 3.2%。我們認為深圳具備長期高人口吸 引力，對應較強的住宅市場需求。供給方面，深圳住宅供給長期緊缺，平均居 住品質較低。截至 2020 年深圳城市建設用地中僅 23.8%為居住用地，占比位居 主要一線及新一線城市最低值，2012-2021 年深圳年均成交住宅類用地規劃建 筑面積僅 161 萬平米，遠低于北京、上海、廣州 3 城平均水平 1033 萬平米。 居住品質方面，2020 年深圳市人均居住面積僅 22.6 平米，顯著低于全國及其他 一線城市平均水平，且深圳市存量住宅中還包含相當比例的居住品質較低的城 中村。我們認為深圳市未來居住供需缺口將長期存在，保障性租賃住房作為低 成本高品質的居住解決方案，將長期保持針對目標客群的強吸引力。

底層資產稀缺性高。紅土深圳安居 REIT 包含 4 個保障性租賃住房項目，總建筑 面積達 15.67 萬平米，包含 1830 套租賃住宅及少量配套商業及停車設施。我們 測算基金底層項目租金水平不及周邊可比項目的 50%，項目評估單價不及周邊 可比項目二手房參考價 20%，租金吸引力強，資產保值增值屬性高。截至 2022 年 3 月，項目出租率均超過 98%，57%的保租房由單位租戶租賃，且 71%的租 戶合約于 2024 年之后到期，運營穩定性強。隨著項目出租率接近滿租，運營能 力持續提升，項目盈利能力有望進一步增強。最后，基金原始權益人持有的可 擴募資產充裕，未來基金規模潛在增長空間廣闊。