公募REITs系列研究報(bào)告：2025年我國REITs市場(chǎng)回顧與展望.pdf

公募REITs系列研究報(bào)告：2025年我國REITs市場(chǎng)回顧與展望。2025 年 REITs 市場(chǎng)仍保持較快發(fā)展，全年共發(fā)行 20 只，僅次于 2024 年，全年發(fā)行規(guī)模為 402 億元，僅次于 2022 年和 2024 年，但如果加上擴(kuò) 募規(guī)模的話，則 2025 年 REITs 總募資規(guī)模也僅次于 2024 年。2025 年發(fā)行 市場(chǎng)主要特點(diǎn)有：1）政策面持續(xù)推動(dòng) REITs 發(fā)展和創(chuàng)新，基礎(chǔ)資產(chǎn)類型再 次擴(kuò)容和常態(tài)化擴(kuò)募；2）2025 年配售比例始終保持低位，但首日漲跌幅出 現(xiàn)較大波動(dòng)；3）REITs 管理人繼續(xù)增多，市場(chǎng)集中度較高。

2025 年產(chǎn)權(quán) REITs 整體經(jīng)營狀況較平穩(wěn)，保障房 REITs 和消費(fèi)設(shè)施 REITs 是上市后經(jīng)營狀況較好，多數(shù) REITs 在 2025 年經(jīng)營業(yè)績獲得改善， 兩者租金水平保持穩(wěn)定，也是出租率最高的兩類資產(chǎn)；倉儲(chǔ)物流過去一年經(jīng) 營狀況相對(duì)較差，僅少數(shù) REITs 經(jīng)營狀況提升，但倉儲(chǔ)物流出租率則保持 相對(duì)穩(wěn)定，最新季度經(jīng)營狀況有所改善；產(chǎn)業(yè)園過去一年經(jīng)營狀態(tài)也較差， 2025 年隨著出租率和租金水平的下滑，營收和 EBITDA 也出現(xiàn)明顯下滑，不 過最新季度經(jīng)營狀況略有改善；數(shù)據(jù)中心 REITs 上市時(shí)間較短，最近兩個(gè) 季度出租率很高且保持穩(wěn)定。

從特許經(jīng)營權(quán) REITs 經(jīng)營狀況來看，大多數(shù)呈現(xiàn)出較明顯的周期變動(dòng) 特征，2025 年整體經(jīng)營狀況相對(duì)平穩(wěn)。其中生態(tài)環(huán)保 REITs 在 2025 年經(jīng)營 狀況改善，上市后基本上處于緩慢增長的趨勢(shì)，富國首創(chuàng)水務(wù)增長趨勢(shì)更明 顯；清潔能源 REITs 在 2025 年經(jīng)營狀況出現(xiàn)明顯分化，半數(shù) REITs 經(jīng)營改 善，而清潔能源上市以來的長期趨勢(shì)也出現(xiàn)明顯分化現(xiàn)象；收費(fèi)公路 REITs 過去一年?duì)I收小幅下滑，而 EBITDA 表現(xiàn)略好，長期來看，收費(fèi)公路經(jīng)營狀 況相對(duì)穩(wěn)定，多數(shù) REITs 上市后經(jīng)營狀況改善。

隨著產(chǎn)品數(shù)量增加，2025 年 REITs 累計(jì)分紅 175 次，較 2024 年大幅增 長，其中 2025 年上半年成立的大多數(shù) REITs 也進(jìn)行了年內(nèi)分紅。2025 年 REITs 總分紅金額為 109 億，占 2024 全年可供分配金額的比例為 88%。產(chǎn) 權(quán) REITs 分紅比例低于特許經(jīng)營權(quán) REITs，都明顯高于股票指數(shù)。REITs 分 紅收益率 2022 年到 2024 年連續(xù)三年增長，而 2025 年出現(xiàn)下滑，變化趨勢(shì) 與股票指數(shù)類似。產(chǎn)權(quán) REITs 各資產(chǎn)類型的分紅收益率差異較小，2025 年 分紅收益率最高的是消費(fèi)設(shè)施和倉儲(chǔ)物流，在 5%左右，最低的是保障房， 3.2%左右。特許經(jīng)營權(quán) REITs 各資產(chǎn)類型分紅收益率變化較大，2025 年最 高的是收費(fèi)公路，為 9.32%，其他資產(chǎn)類型都在 6.8%左右，其中清潔能源過 去兩年分紅收益率下降最為劇烈。