2026年公募REITs年度策略報告：震蕩尋微光.pdf

2026年公募REITs年度策略報告：震蕩尋微光。25年REITs供需均強，估值提升。截至11月28日（下同），25年REITs指數上漲7%，跑贏債券、跑輸權益，與歷史年度漲幅相比亦居中位。基本面 變動不大，延續“穩定好于周期”的特點。供需方面，供給攀升，二級市場解禁是重要的供給來源；需求方面，受益于資產荒、上半年牛市，投資 者需求也有所升溫。投資者對REITs接受度提升，全市場IRR下行1.47pct至4.01%，IRR-10Y國債利差壓縮至217BP。

25年REITs市場的三條策略主線：參與一級發行、消費、基于估值的板塊切換。主線一，一級認購策略收益豐厚。25年上市的新項目一二級現金分 派率差平均為1.34pct，明顯高于24年水平；新行業分派率較可比資產高約3pct。一級網下打新、參與戰配在25年的期望收益率可達到29%、34%； 市政、新型基礎設施兩個新行業上市以來漲幅超40%。主線二，24Q3開始，消費REITs逐漸顯露業績優勢，且投資者對消費REITs分派率較保障房尚 高115BP。25年投資者補充定價消費板塊的業績穩定性，消費上漲20%。主線三，周期-穩定板塊估值再平衡。25年周期-穩定IRR利差圍繞24年以來 的70%分位數波動，利差在極高值時博弈周期板塊反彈可獲得波段收益。

展望26年，REITs指數或偏弱，下半年有望好于上半年。估值缺乏合力，周期板塊經營暫未企穩，供需預計扮演更重要角色。儲備項目對應全年供 給中性偏多，商業等擴圍行業或進一步推升供給；REITs轉入震蕩下跌后解禁賣出壓力或逐步釋放。需求端可能的增量是REITs-ETF，但不確定性 還較強。整體看，26年REITs價格壓力或較大。節奏上，25Q4-26Q1解禁可能使26年上半年價格下行壓力較大，調整后，投資者有望在下半年迎來 更好的配置機會。策略上，1）一級市場擇優參與。一二級價差收斂，網下打新性價比下降；戰配仍為投資者提供高容量配置機會，重點選擇分派 率達標、業績穩定的個券。2）二級市場把握超調與補漲機會。二級市場分派率高于一級項目時擇機買入；新型基礎設施與穩定板塊存在利差，后 續若能證實經營穩定則有望補漲。3）事件型交易機會。關注REITs-ETF推出、產業園/ 倉儲物流經營企穩、定向擴募關鍵節點的短期交易機會。