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公募REITs系列專題報告：順豐深港雙平臺，優質倉儲物流REITs的配置窗口期。2025 年以來物流行業景氣度明顯提升。2025年4月中國物 流業景氣指數為51.1%，仍處于擴張區間，全國物流業務需求總 體保持擴張態勢。從供給上看，國內高標倉行業集中度較高，整 體呈“一超多強”格局，普洛斯市占率遙遙領先，京東、順豐等電 商/第三方物流自建倉儲項目增多。

受宏觀經濟恢復放緩和供給持續釋放的沖擊，市場普遍采取 以價換量策略來維持出租率，但短期仍面臨租金下滑、空置率上 升的考驗。2025 年一季度京津冀、長三角、長江中游、成渝、 珠三角城市群平均有效租金環比分別下降3.7%、6.1%、0.5%、 2.6%和 0.3%，空置率分別為 28.6%、25.4%、13.3%、8.9%和 6.1%。截至 2025 年 5 月 16 日，全國已上市 9 只倉儲物流 REITs，涉及底層資產31個，出租率和租金水平仍然承壓。

順豐香港REIT表現良好，是境內REIT的參考系

順豐控股是中國及亞洲最大、全球第四大綜合物流服務提供 商，采用自營物流模式持有眾多物流產業園等關鍵場地資源，為 旗下REITs提供倉儲設施租賃需求和擴募資產。

2021年5月順豐控股作為發起人的順豐房托在港交所上市， 至今已穩定運行多年。順豐房托第一大租戶是順豐控股集團系， 收入很依賴順豐關聯租戶的支持。受出租率降低、租金下跌影 響，2024 年順豐房托估值明顯下調至 67 億港元，整體下跌 8.9%，后續面臨關聯租戶 2026 年的續約考驗。上市以來順豐房 托有多輪行情，低股價使其股息率達7%以上。

南方順豐物流REIT，珍惜當下高租金時段的窗口期

順豐房托在中國香港上市后，順豐控股國內版的物流產業園 輕資產資本運作平臺—“南方順豐物流REIT”登陸深交所，形成深 港兩地REITs上市的格局。后續順豐房托側重于華南、西南區域 的優質資產，并留意東南亞物流需求。南方順豐 REIT 則側重長 三角/京津冀/長江中下游以及國內機場空側的倉儲資產。

南方順豐REIT 的資產主要為分撥中心，是快遞業務的重要 場地，通常會投入各類設備，搬遷成本較高，租戶粘性較強。與 順豐房托相似，南方順豐 REIT的關聯租戶占比也很高，順豐系 租戶對REIT 的經營業績影響很大，但后續出租率預計整體穩 定。當前境內 REIT 執行的租金高于市場平均水平，續租時面臨 下調風險，2027 年前是租金較高的時段，估值已留有一定空間 抵御租金下行壓力。截至2025年5月16日南方順豐REIT的市 值為37.66億元，2025年現金分派率預計為3.98%，在已上市的 9 只倉儲物流REITs里排名中上，滿足收益條件的可擇機配置。