固定收益專題研究：初探公募REITS，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)型期的金融創(chuàng)新工具.pdf

固定收益專題研究：初探公募REITS，新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)型期的金融創(chuàng)新工具。REITs 的發(fā)展與經(jīng)濟(jì)周期密切相關(guān)。回顧 REITs 業(yè)務(wù)的發(fā)展史，各國(guó)推出 REITs 的時(shí)機(jī)都與其所處的經(jīng)濟(jì)周期密不可分，絕大多數(shù)國(guó)家是在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型、 新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換時(shí)出臺(tái) REITs 相關(guān)法律法規(guī)的，通過發(fā)行 REITs 為包括基礎(chǔ)設(shè) 施、商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)投融資市場(chǎng)創(chuàng)造價(jià)值提升的空間，為經(jīng)濟(jì)發(fā)展提 供新動(dòng)能。REITs 通常出現(xiàn)在一個(gè)國(guó)家 GDP 增速放緩、城鎮(zhèn)化率較高時(shí)期。

REITs 是流動(dòng)的不動(dòng)產(chǎn)。REITs 是不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金的統(tǒng)稱，是金融和房 地產(chǎn)交叉創(chuàng)新的產(chǎn)物，是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的 資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例 分配給投資者的一種信托基金。國(guó)外 REITs 的投資范圍包括房地產(chǎn)、林地、 基礎(chǔ)設(shè)施等，涉及的基礎(chǔ)資產(chǎn)不只是商場(chǎng)、寫字樓、工廠或者倉(cāng)庫(kù)等，很多 具有 REITs 基礎(chǔ)資產(chǎn)性質(zhì)的資產(chǎn)都可以靈活運(yùn)用 REITs 進(jìn)行融資。

基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 有助于有效盤活存量資產(chǎn)，拓寬社會(huì)資本投資渠道，提高直 接融資比重。我國(guó)基建規(guī)模龐大，發(fā)展 REITs 基礎(chǔ)資產(chǎn)豐富。我國(guó)分稅制改 革之后，社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)由地方政府財(cái)政直接投資，造成地方政府債臺(tái)高 筑。此前，政府通過外資和僑資進(jìn)行招商引資，從而吸引資金投入基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)，后來(lái)又補(bǔ)充了 PPP 這一融資方式。但隨著近幾年地方政府投資債務(wù)風(fēng) 險(xiǎn)增高，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要更加規(guī)范的融資渠道。大部分地方債資金都投向 了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但是政府主導(dǎo)模式下的債務(wù)關(guān)系也蘊(yùn)含了金融風(fēng)險(xiǎn)，REITs 模式通過更加豐富的金融模式吸引更多的民間資本參與投資和運(yùn)營(yíng)，優(yōu)化了 以往傳統(tǒng)基建僅以政府投資為主的固有模式。

我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 有四個(gè)架構(gòu)特點(diǎn)：一是 80%以上基金資產(chǎn)投資于基礎(chǔ)設(shè) 施資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額，基金通過基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)支持證券持有 基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目公司全部股權(quán)；二是基金通過資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊 目的載體取得基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)利；三是基金管理人主動(dòng)運(yùn) 營(yíng)管理基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要 目的；四是采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配 金額的 90%。

REITs 具有收益穩(wěn)定、流動(dòng)性高、安全性強(qiáng)的特點(diǎn)。REITs 為投資者投資房 地產(chǎn)提供了一個(gè)直接且透明的方式，房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)是 REITs 市場(chǎng)的主要 驅(qū)動(dòng)力。但 REITs 的市場(chǎng)表現(xiàn)優(yōu)于上市房地產(chǎn)公司。從一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間維度 看，在 2009 年-2023 年，全球 REITs 的年復(fù)合收益率為 9.73%，跑贏了股票 （7.10%）、債券（1.49%）、房地產(chǎn)（5.27%）。此外，REITs 具有強(qiáng)制分紅 和減免稅優(yōu)勢(shì)，根據(jù) NAREIT（美國(guó)不動(dòng)產(chǎn)投資協(xié)會(huì)）數(shù)據(jù)，2023 年 NAREIT 全球 REITs 指數(shù)分紅率為 4.13%。從我國(guó)的情況來(lái)看，中證 REITs 指數(shù)的回 報(bào)率和波動(dòng)率均位于股債之間。中證 REITs 指數(shù) 2021、2022、2023 年的回 報(bào)率分別為 9.55%、-3.75%、-28.26%，在 2022 年之后隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)震蕩 也開始下跌。2024 年隨著利好政策不斷釋放開始企穩(wěn)回升，截至 2024 年 9 月 1 日，中證 REITs 指數(shù)漲幅為 5.56%。