房地產融資放開專題報告：房地產融資放開對金融資源的擠出效應.pdf

房地產融資放開專題報告：房地產融資放開對金融資源的擠出效應。房地產行業融資限制放松之后，房地產企業融資需求上升，對銀行體系和資 本市場的流動性都將造成擠出影響。在房地產融資增加的支撐下，2023 年信 用擴張的速度或維持在偏高水平，為滿足實體經濟融資需求，防止房地產融 資擠出其他實體經濟部門融資總額，不排除央行貨幣政策繼續放松的可能。 我們預估 2023 年房地產投資增速 3.58%，商品房銷售額增長 14.5%。

房地產融資政策從收緊到放松，影響時間主要集中在 2021 年和 2022 年， 是以籌資現金流量為起始，以房地產企業為核心，間接對居民部門存款、 貸款，以及政府部門土地出讓金、負債產生影響的過程。

以上市住宅地產開發公司為例，房地產融資收緊沒有顯著改善房地產行 業依據“三條紅線”的分檔情況，但一定程度上加大了行業內部分化。 現金流量表中，籌資活動現金流受影響最早，2022 年經營活動現金流開 始大幅收縮。

房地產融資受限的影響，主要通過居民的商品房消費行為，傳導至居民 部門的資產和負債端。2023 年居民購房需求較大概率將回升。

房地產企業受融資限制和銷售疲弱的影響，減少土地購置和房地產開發 投資，直接減少了地方政府土地出讓金收入和稅收來源，同時地方政府 為維持財政支出力度，被迫提高負債額度。

預計 2023 年房地產行業整體呈現復蘇趨勢。我們預計房地產固定資產投 資累計同比增長 3.58%，土地購置費 4.73 萬億元，施工面積同比下降 4.14%，新開工面積同比增長 12.28%，竣工面積同比增長 15.5%，房地產 銷售額達到 15.26 萬億元，同比增長 14.5%，較 2018 年略高仍低于 2019 年水平，金融機構新增房地產貸款 5.5 萬億元，新增個人中長期貸款 5.22 萬億元。

對資本市場的影響，體現在房地產行業融資量的方面較小，可能受到潛 在影響的是在價格方面。考慮到房地產融資放寬之后，房地產行業投資 限制和融資主體信用評級兩方面可能改善，因此相較于其他行業，風險 收益比高的地產債可能吸引更多機構投資者資金凈流入，但在資產相對 稀缺的情況下，對債市收益率整體影響也相對有限。房地產行業修復對 銀行機構的影響更為直接，體現在資產端的信貸和負債端的個人存款 上，特別是銀行的資產端，新增房地產信貸和個人中長期貸款融資規模， 不僅推升總資產規模，同時可能擠出對其他非金融機構債權融資需求， 也存在抬高非金融機構債權融資成本的可能。

2023 年央行貨幣政策還是易松難緊：一是緊盯銀行間市場流動性變化， 特別是在季末等重要時點，利率波動可能放大；二是銀行金融機構對央 行的結構性貨幣政策工具依賴性增強，可能導致央行資產負債表在 2023 年擴張幅度加大；三是關注實體經濟融資成本保持基本穩定，防止在固 定資產投資增速走高的情況下財務成本壓力加大。我們認為央行 3 月降 準 0.25 個百分點之后，年內仍有降準降息的空間。