中國住房需求總量及結(jié)構(gòu)趨勢(shì)研究：日韓為鑒總量有支撐，新格局孕育新機(jī)遇.pdf

中國住房需求總量及結(jié)構(gòu)趨勢(shì)研究：日韓為鑒總量有支撐，新格局孕育新機(jī)遇。維持判斷我國住房需求仍有支撐，購買力應(yīng)是后續(xù)政策著力點(diǎn)。當(dāng)前行業(yè)供需兩端基本面 均快速下行，2023E 銷售、開工、拿地、投資較各自歷史峰值分別下降 37%、58%、62%、 25%，并且供給端下降大于需求端，導(dǎo)致市場(chǎng)擔(dān)憂總量缺乏中樞支撐。由此部分機(jī)構(gòu)也將 中期住宅需求中樞預(yù)測(cè)進(jìn)一步下調(diào)至約 9 億平，較 2021 年高點(diǎn)的 15.7 億平下降 42%， 并低于 2023E 的 9.9 億平、隱含著進(jìn)一步下行的悲觀預(yù)期。目前市場(chǎng)對(duì)行業(yè)下行有兩方面 擔(dān)憂：中長(zhǎng)期需求支撐不足、中短期購買力不足，并且認(rèn)為兩項(xiàng)負(fù)面因素疊加更難化解， 但我們認(rèn)為，目前市場(chǎng)對(duì)我國房地產(chǎn)悲觀預(yù)期已過度演繹，我們維持認(rèn)為我國住房需求中 樞依然有支撐，并維持 5-10 年商品房需求中樞 13.4 億平（住宅 11.6 億平）的判斷，相 較于 2023E 住宅銷售 9.9 億平、住宅新開工 7 億平，表明行業(yè)總量已經(jīng)超跌，且本文嘗試 通過采用日韓經(jīng)驗(yàn)來推導(dǎo)極限情況下我國需求中樞，以此加強(qiáng)支撐“目前我國總量超跌” 判斷。此外，在需求有支撐的判斷下，預(yù)計(jì)提升購買力將是后續(xù)政策著力點(diǎn)。

日韓為鑒底線測(cè)算我國住宅總量有支持，并當(dāng)前已處超跌狀態(tài)。目前日韓房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng) 進(jìn)入成熟階段，而我國城鎮(zhèn)化率 64%和人均住房面積 30 平（使用面積口徑），仍顯著低 于日韓（日本 92%/39 平、韓國 81%/33 平），在不考慮上述兩大差別的假設(shè)下，我們通 過中日韓人口差距、并使用日韓住宅開工來線性測(cè)算我國住宅開工中樞底線：1）以日本 為例，日本 22 年總?cè)丝?1.25 億人，過去 10 年住宅開工均值 7,472 萬平，而我國總?cè)丝?是日本的 11.3 倍，則測(cè)算出我國住宅開工底線 8.4 億平；2）以韓國為例，韓國 22 年總 人口 5,182 萬人，過去 10 年住宅開工均值 4,605 萬平，而我國總?cè)丝谑琼n國的 27.2 倍， 則測(cè)算出我國住宅開工底線 12.5 億平。同時(shí)考慮人均住房面積和人均開工面積的反向關(guān) 系，中國 30 平/0.5 平、日本 39 平/0.6 平、韓國 33 平/0.89 平，因而預(yù)計(jì)我國在日韓兩 國中更似韓國，從而測(cè)算我國開工底線區(qū)間 10.5-12.5 億平、或更接近 12.5 億平，這顯著 高于 2023E 住宅銷售 9.9 億平、住宅新開工 7 億平，也表明行業(yè)總量已經(jīng)超跌。

需求有支撐、供給過度出清，格局優(yōu)化延續(xù)、新格局孕育新機(jī)遇。1）2021 年以來行業(yè)供 給側(cè)改革、格局優(yōu)化邏輯開始演繹，市場(chǎng)逐步認(rèn)可優(yōu)質(zhì)房企的 alpha 成長(zhǎng)性，但近期市場(chǎng) 擔(dān)憂行業(yè)下行 beta 將拖累優(yōu)質(zhì)房企的 alpha。我們認(rèn)為我國住房需求仍有支撐，但供給已 經(jīng)過度出清，預(yù)計(jì)格局優(yōu)化仍將持續(xù)演繹，新格局下也將孕育新機(jī)遇，并預(yù)計(jì)優(yōu)質(zhì)房企將 擁有兩大 alpha 成長(zhǎng)性：一方面，優(yōu)質(zhì)房企受益格局優(yōu)化紅利，可享受銷售集中度的進(jìn)一 步提升；另一方面，優(yōu)質(zhì)房企憑借產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)，可享受改善類產(chǎn)品滲透率的進(jìn)一步提升。 2）面對(duì)當(dāng)前復(fù)雜基本面形勢(shì)，目前政策也在總量和結(jié)構(gòu)兩端發(fā)力，也在進(jìn)一步促成新格 局孕育新機(jī)遇：一方面，當(dāng)前總量政策覆蓋供需兩端，需求端一二線限制性政策放松、城 改政策有望加速落地，供給端行業(yè)融資政策轉(zhuǎn)向、保主體政策加碼；另一方面，當(dāng)前結(jié)構(gòu) 政策也更聚焦改善性需求，需求端出臺(tái)支持改善性需求釋放政策，如認(rèn)房不認(rèn)貸、降二套 首付比等，供給端出臺(tái)改善型產(chǎn)品放松政策，包括廢限墅令、放松普宅標(biāo)準(zhǔn)等。