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2024年我國REITs市場回顧與展望。2024 年是 REITs 發行數量和規模最多的一年，全年共發行 29 只，接近 過去三年發行數量總和，發行規模合計 645.69 億元，占過去三年發行規模 總和的 2/3。2024 年發行市場主要特點有：1）政策面持續推動 REITs 發展 和創新，基礎資產類型再次擴容；2）2024 配售比例整體明顯提升，但不同 類型出現分化；3）REITs 管理人繼續增多，部分管理人向專業化發展。

 2024 年產權 REITs 整體經營狀況較平穩，其中保障房 REITs 營業收入 波動很小，表現非常平穩，整體出租率也變化很小；2024 年成立的消費基 礎設施 REITs，從最近幾個季度的營收看，其表現也很穩，也是平均出租率 最高的資產類型；倉儲物流 REITs 在 2024 年營收出現下滑，但出租率較為 穩定；產業園 REITs 在 2024 年整體營收出現小幅下滑，但不同 REITs 存在 較大分化，多數 REITs 在 2024 年出租率出現下滑。

從特許經營權 REITs 上市以來的經營狀況來看，大多數呈現出較明顯 的周期變動特征。特許經營權 REITs 在 2024 年整體經營狀況相對平穩，但 較 2023 年略有下滑，其中生態環保 REITs 在 2024 年經營狀況出現分化； 多數清潔能源 REITs 在 2024 年出現下滑，但剛上市的清潔能源 REITs 表現 較穩定；收費公路 REITs 在 2024 年營收和 EBITDA 相比 2023 年平均下滑幅 度分別為-6%和-9%。

在政策影響下，2024 全年 REITs 累計分紅 104 次，數量較 2023 年翻 倍，其中 2024 年上半年成立的絕大多數 REITs 和少數 2024 年下半年成立 的 REITs 也進行了年內首次分紅。2024 年 REITs 總分紅金額為 84 億，占 2024 全年可供分配金額的比例為 96%。產權 REITs 分紅比例略低于特許經 營權 REITs，都明顯高于股票指數。產權 REITs 最近三年的分紅收益率連續 增加，2024 年分紅收益率均值已經提高到 5%，其中分紅收益率較高的是倉 儲物流和產業園，平均分紅收益率在 5.3%左右，且明顯高于保障房的 4.30%。 特許經營權 REITs 整體也逐年增加，2024 年分紅收益率為 10.5%，其中較 高的是清潔能源和收費公路，在 11%左右，明顯高于生態環保的 8%。

REITs 市場在經歷了 2023 年市場大幅調整，表現弱于股票市場后，2024 年則整體表現較好，尤其是 REITs 市場從 2024 年 5 月保持平穩向上態勢， 走出了與股票市場不同的獨立行情。產權 REITs 全年收益率為 14%，不同資 產類型 REITs 表現差異較大，收益最高的為保障房 REITs，倉儲物流 REITs 則表現最差；特許經營權 REITs 全年收益率 12%，不同類型表現差異小。 2024 年 REITs 市場波動率并沒有明顯提升，已經明顯低于主要股票指數， 這也反映出 REITs 市場相對于股市的獨立性。2024 年特許經營權 REITs 波 動率大幅低于產權 REITs，而夏普比率則高于產權 REITs。

不同類型 REITs 之間表現出很強的正相關，消費基礎設施 REITs 與其 他類型 REITs 的相關性較低，可能與上市時間較短有一定關系。REITs 同滬深 300 和中證紅利也呈現正相關性，體現出權益類產品的特點，但相關系 數普遍較小，2024 年又有進一步變弱的趨勢。保障房 REITs 和消費設施 REITs 與中證全債的相關性較其他類型 REITs 明顯偏高，顯示出一定的獨特 性。2022 年下半年開始，REITs 市場流動性趨向平穩。整體上和中證 500 換 手率接近，明顯高于滬深 300 指數,2024 年的“9.24”行情啟動后，股票市 場換手率快速提高又高位回落，REITs 換手率則相對平穩，2024 年底換手 率不及中證 500 指數，但仍高于滬深 300 指數。