房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：人民城市建設(shè)，新型城鎮(zhèn)化與城市更新.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)專題報(bào)告：人民城市建設(shè)，新型城鎮(zhèn)化與城市更新。

城市發(fā)展道路復(fù)盤：從擴(kuò)容到提質(zhì)，建設(shè)現(xiàn)代化城市到人民城市

復(fù)盤過去歷次中央城市工作會(huì)議，中國城市發(fā)展道路歷經(jīng)三個(gè)階段關(guān)鍵轉(zhuǎn)型： 從 1960 年代控制人口規(guī)模化解“過度城市化”，到 1978 年制度破冰開啟全 球最大規(guī)模城鎮(zhèn)化進(jìn)程，邁向 2015 年以“質(zhì)量變革”為核心的新階段。我 們認(rèn)為，隨著城鎮(zhèn)化率已達(dá)到相對(duì)高位，我國城鎮(zhèn)化增長斜率放緩，城市發(fā) 展趨勢(shì)重心從擴(kuò)容到提質(zhì)，從過去的城市建設(shè)現(xiàn)代化為核心轉(zhuǎn)向以人民群眾 的價(jià)值判斷和滿意程度為核心。新一屆中央城市工作會(huì)議召開，明確當(dāng)前做 好城市工作的總體要求和重點(diǎn)任務(wù)，進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)踐行人民城市理念。新一屆 中央城市工作會(huì)議 2025 年 7 月 14 日至 15 日在北京舉行，會(huì)議提出當(dāng)前和 今后一個(gè)時(shí)期城市工作的總體要求包括以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文 明、智慧的現(xiàn)代化人民城市為目標(biāo)，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持 城市內(nèi)涵式發(fā)展為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手，大力推動(dòng)城市結(jié)構(gòu)優(yōu) 化、動(dòng)能轉(zhuǎn)換、品質(zhì)提升、綠色轉(zhuǎn)型、文脈賡續(xù)、治理增效，牢牢守住城市 安全底線，走出一條中國特色城市現(xiàn)代化新路子。

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略重心：以人為本、分類施策及城市更新

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略重心在于以人為本、區(qū)域協(xié)調(diào)及城市更新。為推動(dòng)新型城鎮(zhèn) 化高質(zhì)量發(fā)展，國務(wù)院 2024 年 7 月印發(fā)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化 戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》提出力爭 5 年內(nèi)將常住人口城鎮(zhèn)化率提升至 70%。我們 認(rèn)為，實(shí)施新一輪農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化行動(dòng)，集中體現(xiàn)了新型城鎮(zhèn)化的 “以 人為本”核心；實(shí)施潛力地區(qū)城鎮(zhèn)化水平提升行動(dòng)和現(xiàn)代化都市圈培育行動(dòng)， 體現(xiàn)了 “分類施策” 的差異化推進(jìn)原則；而實(shí)施城市更新和安全韌性提升 行動(dòng)，則凸顯了城市更新作為新型城鎮(zhèn)化發(fā)展新階段重要抓手的戰(zhàn)略地位。

城市更新的新內(nèi)涵：城市功能重塑、生活品質(zhì)躍升和歷史文化傳承

城市更新是城市發(fā)展到一定階段，通過系統(tǒng)行動(dòng)實(shí)現(xiàn)空間再造與功能升級(jí)， 從增量擴(kuò)張轉(zhuǎn)向存量提升階段的有機(jī)再開發(fā)過程。我國城市更新政策歷經(jīng)“棚 改破局→舊城綜合整治→國家戰(zhàn)略多維拓展”的深化升級(jí)，政策目標(biāo)從解決 基礎(chǔ)民生向構(gòu)建“宜居、韌性、智慧城市”演變，驅(qū)動(dòng)模式從物理空間改造 轉(zhuǎn)向可持續(xù)、多層次的可持續(xù)的城市更新機(jī)制建設(shè)。我們認(rèn)為，《關(guān)于持續(xù)推 進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》明確了當(dāng)前的城市更新重點(diǎn)任務(wù)，即社區(qū)層面推進(jìn) 老舊小區(qū)更新，城市層面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)進(jìn)一步補(bǔ)短板、強(qiáng)弱項(xiàng)、增效能， 社會(huì)層面強(qiáng)調(diào)保護(hù)傳承歷史文化遺產(chǎn)和推動(dòng)城市生產(chǎn)生活和社會(huì)治理的數(shù)字 化、綠色化、智能化。

城市更新投資圖譜

《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動(dòng)的意見》發(fā)布，強(qiáng)調(diào),“促進(jìn)城市結(jié)構(gòu)優(yōu)化、功 能完善、文脈賡續(xù)、品質(zhì)提升，打造宜居、韌性、智慧城市”。從國際經(jīng)驗(yàn)和 城市發(fā)展規(guī)律來看，我國城市發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入以存量提升為主的新階段，城市 更新成為轉(zhuǎn)變城市發(fā)展方式、提升人民居住品質(zhì)的必然選擇。2025 年中央城 市工作會(huì)議召開，強(qiáng)調(diào)以建設(shè)創(chuàng)新、宜居、美麗、韌性、文明、智慧的現(xiàn)代 化人民城市為目標(biāo)，以推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展為主題，以堅(jiān)持城市內(nèi)涵式發(fā)展 為主線，以推進(jìn)城市更新為重要抓手。建議關(guān)注室內(nèi)設(shè)計(jì)、建筑建材、地下 管網(wǎng)、電梯、城市規(guī)劃、智慧城市等相關(guān)領(lǐng)域。