2025年REITs二季度季報點評：大勢未改，微瀾有別.pdf

2025年REITs二季度季報點評：大勢未改，微瀾有別。整體來看，二季度 REIT 經營表現基本延續預期趨勢。保障房、消 費、市政環保板塊方面，絕大多數項目經營表現維持穩健，部分消 費項目披露租金邊際下降可能與商場營業額季節性回落下租金抽成 減少有關；倉儲板塊整體出租率邊際上升，但租金仍承壓；產業園 基本延續前期經營走勢，工業廠房類項目出租率和租金相對穩定， 研發辦公類項目多數面臨“以價換量”和“量價齊跌”的情況；高 速與能源板塊內部分化，前者波動主要源于網路改擴建、假期與天 氣，后者波動主要源于區域風光水資源變化與電價波動。

與一季度報披露后的行情類似，REIT 二季度報披露后整體行情走 低，但從板塊結構上來看區別較大。一季度報披露后 REIT 行情整 體回調，板塊間分化大，主要由產業園板塊領跌，經營穩健板塊跌 幅較小，消費板塊不降反升；二季度報披露后 REIT 行情雖也整體 回調，但板塊間分化相對較小，且主要由經營更穩健的保障房、市 政板塊領跌，產業園板塊跌幅較小。

本輪 REIT 行情回調正值投資者風險偏好轉換，大類資產行情輪動 期，基本面定價權重較小。REIT 本質作為權益性工具，其投資者收 益與底層資產收入錨定，但權益市場的“高預期”敘事并未傳導至 REIT 端，REIT 反而跟隨債市回調，一方面，對比股票，REIT 超高 比例分紅屬性以及非永續經營假設下，分子端眼前的“弱現實”相 比“強預期”，對股價的影響更直接，“強預期”對股價的拉動作用 有限；另一方面，過往 REIT 行情主要由無風險利率下行驅動，利 率上行后這部分漲幅回吐。

后續來看，短期 REIT 整體行情或仍受其債性主導，即投資者風險 偏好轉換與增量政策落地情況仍是關注重點。對于經營彈性較低的 項目而言，當前行情走勢主要看宏觀大類資產間的輪動主線，增量 政策利好對板塊影響偏利空，但對于負債端穩定的投資者而言，考 慮到利差水平與擴募收益，其長期配置價值仍存；而對于分子端彈 性較高的項目與板塊而言，短期會受市場情緒與交易者結構影響， 但長期核心影響因素仍是經營表現，可以關注落地政策的相關性與 即時性。