養老產業現狀研究專題報告：機構養老&養老地產之案例篇，多元主體共建“銀發家園”.pdf

養老產業現狀研究專題報告：機構養老&養老地產之案例篇，多元主體共建“銀發家園”。養老市場：床位供給增加，參與者多元。2023年下半年，布局康養產業且 養老床位數量排名TOP50 的企業（以下簡稱“TOP50 企業”）養老床位 新增量突破7.23萬張，同比增長310%。具體來看：1）布局養老企業床 位市場集中度較高；2）平均每家養老床位數量超過12500張，大中型企 業居多；3）布局養老的主要企業數量占比：專業養老服務運營公司>房地 產公司>保險公司>國資控股康養集團，床位數量市場份額：保險公司>專 業養老服務運營公司>房地產公司>國資控股康養集團，平均床位數量：保 險公司>國資控股康養集團>專業養老服務運營公司>房地產公司。

房地產公司：以既有經驗加快養老布局。房地產公司是養老地產主要參與 者之一，具備土地資源和住宅開發建設經驗優勢，康養業態產品線豐富。 房地產公司憑借其充足的資金、豐富的經驗和土地資源，普遍以重資產模 式布局養老地產；普遍采用“會員制”對外出租的盈利模式。房地產公司 涉足養老地產開發主要系自身多元化經營戰略、土地出讓配套條件、盤活 存量資產等因素。其中，①越秀地產旗下越秀康養通過自建自營、公建民 營、合建合營、收并購等多元方式加快養老地產項目布局。②華潤置地康 養業務致力于打造“城市康養生態圈”，定位為“高品質康養服務運營商”， 聚焦于城市高端養老綜合體、持續照料退休社區（CCRC）、城市照護機構、 社區康養服務中心等產品類型，通過多元方式拓展康養服務。

專業養老服務運營公司：民營區域性頭部機構居多。養老服務運營公司大 多通過重資產自建和輕資產租賃物業改造等方式（輕重結合）提供養老公 寓、養老社區等項目；普遍采用對外出租的盈利模式，主要面向大眾客戶、 費用標準相對不高。其中，①復星康養構建“復星星堡（城市CCRC）、星 健（護理康復）、蜂鄰（社區居家）”三大品牌矩陣，已形成高端養老社區 /機構、醫養結合康復/護理院、社區居家照護一體化服務的產品形態。截至 2025 年 3 月，復星康養已在北京、上海、寧波等7個核心城市布局，擬 在廣州、深圳、廈門等12個核心城市進一步拓展。養老機構床位1.1萬 張，管理面積 53 萬平方；此外積極與地方平臺開展合作，旗下投資及擁 有醫院核定床位1.45萬張。截至2023年11月，成熟養老社區入住率達 97%，ROI達20%+。②樂成養老的投資與服務覆蓋北京、浙江、海南等 地區。其中，共和老年公寓是北京首家PPP模式公建民營養老機構，不以 營利為目的；恭和家園是共有產權集中式居家養老項目，賦予購買者對養 老居室的資產權屬，相較大額會員押金和高額保費更易為消費者接受。