廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)季度報(bào)告.pdf

廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)季度報(bào)告。2025年第四季度，廣州甲級(jí)寫(xiě)字樓市 場(chǎng) 在“供給收窄+年末成交釋放”的共同 作用下，短期指標(biāo)出現(xiàn)邊際改善：當(dāng)季新 增供應(yīng)僅約0.5萬(wàn)平方米，凈吸納量升至 56,433平方米（年內(nèi)最高），空置率環(huán)比 回落0.5個(gè)百分點(diǎn)至17.0%；租金仍下行， 但 跌 幅 收 窄，平 均 凈 有 效 租 金 環(huán) 比 下 降 1.7%至118.7元/平方米/月。這意味著市 場(chǎng)尚未“轉(zhuǎn)勢(shì)”，但價(jià)格與去化的調(diào)整方式 正在從簡(jiǎn)單的全面降價(jià)，逐步轉(zhuǎn)向“以條 款換成交”的精細(xì)化博弈。 供 需 層 面 ，四 季 度 成 交 結(jié) 構(gòu) 顯 示 需 求仍以“換 樓、降 本、提 質(zhì)”為 主 。行 業(yè) 方 面，TMT繼 續(xù) 占 據(jù) 主 導(dǎo)（63.9%），金 融 （24.8%）與專(zhuān)業(yè)服務(wù)（11.3%）跟隨；交 易類(lèi)型上，搬遷類(lèi)成交占比約83%，其中 近四成為擴(kuò)租型搬遷，新設(shè)立需求占比約 10%。這說(shuō)明企業(yè)總體仍謹(jǐn)慎，但并非完 全停滯：在控制成本的前提下，優(yōu)質(zhì)樓宇、 靈活條款與更匹配的區(qū)位，仍能吸引“升 級(jí)+局部擴(kuò)張”的真實(shí)成交。全年維度下， 供需缺口仍是主線(xiàn)：2025年新增供應(yīng)約 48.2萬(wàn)平方米，而全年凈吸納量約12.1萬(wàn) 平方米，供給集中入市對(duì)空置率形成持續(xù) 壓力。 投 資 市 場(chǎng) 方 面，交 易 活 躍 度 仍 處 低 位 但呈現(xiàn)“可成交資產(chǎn)先成交”的特征。四季 度寫(xiě)字樓大宗交易僅1宗、成交額約人民幣1.2億元，全年累計(jì)約人民幣37.5億元， 同比小幅回升。 展 望2026年，壓 力 仍 主 要 來(lái) 自 供 給 端：已知待入市供應(yīng)約140萬(wàn)平方米，且 集中在金融城與琶洲，意味著租金與去化 仍將持續(xù)面臨競(jìng)爭(zhēng)。在這一背景下，市場(chǎng) 更可能呈現(xiàn)兩點(diǎn)特征：其一，租金競(jìng)爭(zhēng)將 繼續(xù)存在，但更集中體現(xiàn)在定向讓利與條 款組合（免租、裝修補(bǔ)貼、靈活租期等）而 非全面降價(jià)；其二，空置率的走勢(shì)更取決 于新增供應(yīng)的實(shí)際入市節(jié)奏與項(xiàng)目預(yù)租 兌現(xiàn)度，短期內(nèi)“以條款換去化”仍將是業(yè) 主策略的重心。