房地產(chǎn)行業(yè)：緊跟中國消費市場轉(zhuǎn)型，重估城市線下商業(yè)價值——商業(yè)地產(chǎn)系列報告二.pdf

房地產(chǎn)行業(yè)：緊跟中國消費市場轉(zhuǎn)型，重估城市線下商業(yè)價值——商業(yè)地產(chǎn)系列報告二。

我國居民消費率偏低，具備明顯提升空間，同時居民消費特征已 出現(xiàn)顯著轉(zhuǎn)變，線下商業(yè)地產(chǎn)未完全跟上該轉(zhuǎn)型趨勢。當(dāng)前消費 趨勢包括：從商品消費主導(dǎo)向服務(wù)消費主導(dǎo)轉(zhuǎn)變，從生存消費轉(zhuǎn) 向精神消費，享樂型消費和情緒消費保持高景氣度。從另一個角 度看，線下商業(yè)具備重估價值，尤其在一些商業(yè)價值高的城市。 我們認(rèn)為人口多、消費能力強、具備情緒價值等差異化標(biāo)簽的城 市具備顯著的線下商業(yè)價值，是未來商業(yè)運營和商業(yè)投資的主戰(zhàn) 場。率先布局這些高價值城市且已有較強品牌影響力的商業(yè)地產(chǎn) 商具備優(yōu)勢，布局在這些城市的消費基礎(chǔ)設(shè)施 REITs 及商業(yè)不動 產(chǎn) REIT 也值得關(guān)注。

我國居民消費率偏低，具備提升空間，同時居民消費特征已經(jīng)出 現(xiàn)顯著轉(zhuǎn)變，線下商業(yè)地產(chǎn)未完全跟上轉(zhuǎn)型趨勢。根據(jù)世界銀行 數(shù)據(jù)，2024 年我國居民消費率（居民最終消費支出/GDP）為 39.9%，低于中高等國家平均水平 48.2%。“十五五”規(guī)劃也將 “居民消費率明顯提高”納入經(jīng)濟社會發(fā)展的主要目標(biāo)。拆解來 看，我國居民消費意愿與發(fā)達(dá)國家差距較大，主因受到收入和財 富分配不平等的影響。在消費結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為：第一、2024 年我國人 均 GDP 達(dá)到 13303 美元，國際經(jīng)驗表明，人均 GDP 達(dá)到 1.5 萬 美元左右時，消費結(jié)構(gòu)將加快從商品消費主導(dǎo)向服務(wù)消費主導(dǎo)轉(zhuǎn) 變，我國服務(wù)消費具備巨大的市場空間；第二、我國居民消費特 征從生存消費轉(zhuǎn)向精神消費，需求變得更加多元化，享樂型消費 和情緒消費保持高景氣度。當(dāng)前線下存量商業(yè)體雖供給充裕，但 同質(zhì)化嚴(yán)重且不符合當(dāng)前的需求趨勢，高質(zhì)量消費場景供給相對 缺乏。

“人多、收入高”及已形成差異化標(biāo)簽的城市具備較高的線下商 業(yè)價值，是運營商進(jìn)行資產(chǎn)運營和資產(chǎn)投資的溫床。城市商業(yè)價 值主要受到市場總量及消費吸引力的影響，消費人數(shù)越多、或是 居民消費能力越高的城市潛在消費總量越高。此外，由于大部分 城市商業(yè)市場已進(jìn)入存量競爭階段，在情緒價值逐步成為重要的 消費驅(qū)動力的背景下，部分城市已經(jīng)打造出標(biāo)志性的情緒消費標(biāo) 簽，具備更強的消費吸引力。綜合分析，上海、北京、深圳、廣 州、蘇州、杭州、南京、重慶、成都、武漢、西安等 11 個城市 城市具備更高的線下商業(yè)價值。